‘파산신고를 해서”크레딧이 없어서”불법 체류신분이라서’

각자 사연이 있겠지만 어쩔 수 없이 본인의 이름이 아니라 다른 사람의 이름으로 집을 구입하는 이들이 의외로 많다. 적어도 주택 소유주 10명 가운데 한 명 정도는 이에 해당된다고 봐도 된다. 물론 부모님의 이름이나 직계 가족인 형제 자매의 이름을 빌리는 경우가 대부분이지만 어떤 경우는 잘 아는 사람이나 친구 심지어는 이름을 돈주고 사기도 한다. 돈을 주고 이름을 사는 경우야 이미 사인을 다 받아놓고 하는 일이지만 이외의 경우는 포기각서(Quit Claim Deed)에 사인을 해달라고 하기가 어렵다.

빌려주는 사람은 자신을 믿고 자신에게 가장 중요한 크레딧을 빌려주는데 상대방은 자신을 믿지 못한다는 인상을 주기 때문이다. 타인의 이름으로 집 소유권이 되어있을 때 가능한 문제점과 자신의 이름으로 다시 바꿀 때 알아야 할 사항을 알아본다.

▲첫번째 현재의 법적 오너가 사망할 경우의 문제다. 이름을 빌려준 형제나 친구가 갑자기 사망할 경우 집은 Probate Court(상속 법정)로 넘겨져 원래 돈을 투자해 집을 구입한 사람이 본인의 오너십을 찾기 힘들어 질 수 있다. 물론 이를 대비 조치를 취한다 하더라도 막상 일이 나면 복잡해진다.

▲두번째 이름을 빌려준 사람이 양도를 거절할 경우이다. 부모 형제 간도 돈에는 장사가 없다는 말이 있다. 실화를 예로 든다. 몇 년 전 김씨는 뱅크럽을 한 후, 집을 구입할 때 동생 명의로 집을 사기로 하고 이를 부탁했다. 동생은 흔쾌히 허락했지만 4년이 지난 지금 그때 20만불을 주고 구입한 집이 현재 50만불이 되면서 문제가 발생했다. 그간 크레딧을 꾸준히 닦은 김씨는 동생에게 집 명의 이전 서류에 사인을 부탁했다. 헌데 동생이 사인을 거절했고 결국 형인 김씨는 이익의 일부를 나누는 선에서 일을 마무리 지었다.

▲세 번째 경우는 세금공제다. 집에 본인의 이름이 올라가 있지 않지만 자신이 페이먼트를 낸다는 이유로 세금보고 시 집 이자를 공제하는 경우가 많다. 물론 자신이 살고 있는 집이므로 문제는 없지만 모기지 회사에서 보고하는 이자에 나온 이름과 동일하지 않으므로 IRS는 한번 더 확인을 하게 되고 이때 세금 감사의 표적이 될 수 있다.

그렇다면 자신의 이름으로 다시 집 명의를 돌려 받았을 때는 어떤 일이 일어날 수 있을까?

만약 집값이 상승했다면 엄청나게 오른 재산세를 납부할 각오를 해야 한다. 지난 5년간 집값이 거의 두 배 이상 뛰었다. 오너십이 바뀔 경우 재산세의 예외조항인 부모와 자식간의 상속이 아니라면 현재 마켓 가격으로 재산세가 산정된다. 만약 현재 가격이 예전에 구입한 가격보다 두 배 올랐다면 재산세 역시 현재보다 두 배가 될 것이다.

재산세가 너무 비싸다며 오너십 명의변경을 보류하는 분들이 있다. 한국 속담에 “빈대 몇 마리 잡으려다 초가삼간 다 태운다”는 말이 있다. 크레딧을 빌려준 사람에 대한 감사와 예의에는 어서 오너십을 바꿔주는 것도 포함될 것이다. 그래야 크레딧을 빌려준 사람도 일상 생활에 지장을 덜 받으실 것이다. 어느 정도 크레딧이 빌드 업 되면 다소 조건이 불리하더라도 자신의 이름으로 융자를 바꾸는 것이 현명하다. 

집 융자를  30만불 받아서 잘 갚아나간다면 상식적으로 생각을 해도 크레딧 카드 3,000불짜리 쓰는 것보다 100배는 더 빨리 크레딧 점수가 올라가지 않겠는가?

브라이언 주 / 뉴욕 파이낸셜 (213)219-9988