에퀴티가 주택 가치의 20%에 못미치는 에퀴티 푸어의 증가가 주택 시장 회복세를 가로막는 주 원인으로 지적됐다.

“부동산 경기 침체는 더 큰 집을 살 수 없는데서 비롯된다”

최근 부동산 시장은 ‘수퍼 사이클’에 접어들었다는 말이 나올 정도로 긍정적 수치가 쏟아지고 있다. 비록 6월 신규 및 기존 주택 판매가 일시적 감소세를 기록했지만 이를 제외한 주택 건축, 퍼밋신청, 리노베이션, 그리고 중간가 등 관련 수치는 수개월째 상승기조를 유지하고 있다.

 

또 렌트 시장의 경우이미 대부분의 지역(74개 주요 대도시의 렌트비와 입주율)이 역대 최고치를 갱신했다. 하지만 이런 호조에도 불구하고 주택 판매수 만큼은 예상만큼의 증가세를 보이지 않고 있다. 그렇다면 잠재적 주택 구매자들은 왜 시장에 돌아오지 않는 것일까?

부동산 전문가들은 “강화된 모기지 서류 심사와, 실업률, 높은 다운페이먼트 규정도 그 원인이 되겠지만 가장 큰 원인은 더 크고 좋은 집으로 옮기기가 힘들기 때문이다”고 입을 모으고 있다.

실제 부동산 시장은 신규 주택 구입자의 지속적 유입과 주택 소유주의 수입증가로 인한 주택 재구입이 톱니바퀴처럼 맞아 돌아가야 호황을 유지할 수 있다. 그러나 최근의 시장을 보면 이런 기본 조건이 깨진 지 오래다.

 

신규주택 구입자가 주 고객이던 중저가 주택은 투자자들이 렌트를 목적으로 사재기를 하는 통에 주요 대도시 주택에서는 공급이 수요를 쫓아가지 못하는 실정이다. 따라서 신규 주택 구입 희망자들은 렌트에 머무르게 된다.

지금보더 더 큰 주택을 구입하기 원하는 현 주택 소유주들의 경우는 문제가 조금 다르다. 살 수 있는 집은 있지만 사고 싶은 집은 살 수 없는 ‘에퀴티 푸어’가 됐기 때문이다.

에퀴티 푸어란 주택가치가 대출액에 못미치는 깡통주택은 아니지만 에퀴티가 주택 가치의 20%선에 불과한 대다수의 주택 소유주를 칭하는 말이다.

 

리서치 업체 코어로직은 모기지 대출을 받은 주택 소유주 중 45%를 에퀴티 푸어로 분류하고 있다. 실례를 통해 에퀴티 푸어가 왜 집을 옮기기 힘든지 보면 부동산 시장의 침체 원인을 보다 쉽게 이해할 수 있다.

만일 현재 40만달러 가치가 있는 주택을 소유한 A씨의 에퀴티가 20%라고 가정해 보자. 이런 A씨가 60만달러 가치의 주택으로 이주를 원할 경우 이전 주택을 통해 손에쥘 수 있는 여윳돈은 8만달러로 볼 수 있다.

 

그런데 최근 다수의 은행들이 최소 20%의 다운페이를 요구하는 것을 감안하면 8만달러는60만달러 주택 구입에 필요한 다운페이먼트로 부족하다. 이런 주택 소유주는 미 전역에서 무려 1100만을 넘는다.

문제는 대출 조건 강화가 이어지는 한 대다수의 주택 소유자는 에퀴티 푸어로 남게된다는 것이다. 비록 최근 깡통주택 소유주가 전체 23.7%(올해 1분기)로 전분기 25.2% 에 비해 줄었다고는 하나 이들이 에퀴티를 회복하는데는 많은 시간이 필요하다.

 

또 약 15~35만달러 정도의 중저가 주택의 판매가 늘어난다해도 이 역시 에퀴티 푸어에게는 큰 의미가 없다. 은퇴를 목적으로 지출을 줄이는 것이 아니라면 일부러 더 작고 저렴한 주택으로 이주하는 것은 상상하기 힘들기 때문이다.

 

파산이나 수입 급감에 시달리는 주택 소유주가 렌트를 택하는 것도 주택 시장을 움직이는 주택 재구입의 방해 요소다.

에퀴티 푸어 상태인 다수의 주택 소유주들은 “더 크고 좋은 집으로 못옮길 바에야 지금 집에서 계속 살겠다”고 답하고 있다. 즉 에퀴티 푸어가 늘 수록 주택 시장의 잠재적 구매자들은 그만큼 줄어드는 것이다.

한편 부동산 전문가들은 “신규 주택 구입자는 어쩔 수 없다고 해도 에퀴티 푸어의 주택 구매 활성화를 통한 시장 회생은 반드시 필요하다”며 “이들이 주택 구입을 늘릴 수 있는 정부 차원의 대책이 필요하다”고 지적했다.

최한승 기자