서울 한 금융기관 앞에 게시된 주택담보대출 광고. [연합]

[헤럴드경제=윤성현 기자] 거래가액대별로 주택담보대출 한도를 차등 적용한 ‘10·15 대책’ 시행 6개월이 지나자 서울 아파트 시장에서 대출 의존도의 온도차가 뚜렷해졌다. 서울 전체로는 매매가격 대비 대출 비중이 줄었지만 강북구, 구로구, 성북구 등 3곳에선 오히려 대출 비율이 높아진 것으로 나타났다.

15일 법원 등기정보광장 집합건물 소유권이전등기(매매) 신청 거래가액 대비 채권최고액 비율을 보면, 서울은 지난해 10월 46.91%에서 올해 3월 44.11%로 낮아졌다. 반면 강북구는 같은 기간 56.69%에서 61.14%로 올랐다. 구로구는 54.79%에서 55.30%로, 성북구는 52.10%에서 52.12%로 소폭 상승했다.

채권최고액은 주택 매수자가 금융기관에서 대출을 받을 때 근저당권 설정을 위해 잡는 일종의 담보 상한선이다. 보통 실제 대출금보다 10%가량 높게 책정된다. 예를 들어 거래가액 대비 채권최고액 비율이 40%라는 건 10억원짜리 아파트를 살 때 채권최고액을 4억원으로 설정했다는 뜻이다. 실제 손에 쥔 대출금은 3억6000만원 안팎으로 볼 수 있다.

강남3구의 하락 폭은 특히 컸다. 강남구는 지난해 10월 43.35%에서 올해 3월 32.72%로 떨어졌다. 서초구는 41.77%에서 29.82%로, 송파구는 40.39%에서 30.23%로 각각 10%포인트(p) 이상 하락했다.

서울 광진구 한강변 아파트 모습. [헤럴드경제DB]

이는 과거에는 대출을 적극 활용해 주택을 사들였던 수요가 잇단 금융 규제로 위축된 것으로 해석된다. 정부는 출범 직후 주택담보대출을 강하게 조였다. 6·27 대책은 수도권과 규제지역 주택담보대출 한도를 6억원으로 제한하고, 다주택자에 대해선 사실상 대출을 막는 내용을 담았다. 이어 10·15 대책은 15억원 초과 주택은 4억원, 25억원 초과 주택은 2억원까지만 대출받을 수 있도록 더 강한 제한을 걸었다. 그 결과 고가주택 시장에서의 대출을 활용한 매수 수요가 외곽으로 옮겨간 것이다.

서울시 부동산정보광장에 따르면 강남구 아파트의 올해 3월 평균 거래금액은 22억8336만원이다. 1월 27억409만원, 2월 26억4851만원보다는 다소 낮아졌지만 25억원에 근접한 수준이다. 대출 한도가 2억원으로 줄어드는 기준선과 맞닿아 있는 셈이다. 반면 노도강(노원·도봉·강북)과 금관구(금천·관악·구로)의 3월 평균 거래금액은 5~8억원대로 매수 시 6억원 한도를 꽉 채워 주담대를 받는 게 가능하다.

자치구별로 집합건물 근저당권설정등기 평균 채권최고액도 외곽 지역에서 증가세를 보였다. 강북구는 지난해 10월 2억1884만원에서 올해 3월 4억1673만원으로 크게 늘었다. 구로구는 2억771만원에서 3억5922만원으로 증가했다. 성북구도 2억9167만원에서 3억2420만원으로 올랐다. 이외에도 강서구, 금천구, 노원구, 은평구, 중랑구 등에서 오히려 금액이 늘어났다.

김효선 KB국민은행 부동산전문위원은 “강남구는 아파트 평균 매매가격이 25억원에 근접한 상태로 주담대 한도가 2억원으로 줄어든 만큼, 사실상 현금 여력이 있는 사람만 접근할 수 있는 시장으로 재편됐다”고 말했다. 이어 “주택 매수 때마다 금융 규제가 연속적으로 나왔고 앞으로도 추가 규제가 나올 수 있다는 불안이 커지면서, 대출이 가능한 시점에 서둘러 매수하려는 수요가 15억원 미만 아파트가 많은 지역으로 이동한 결과”라고 설명했다.