16일 노량진 뉴타운 내 중개사무소에 걸린 매물 전단지의 모습. 윤성현 기자

“84㎡를 받을 수 있는 빌라 매물은 23억~25억원에 매매됩니다. 노량진뉴타운 신축 입주권이라고 보면 이해 못할 가격도 아니죠.”

노량진 A공인중개사무소 대표

[헤럴드경제=윤성현 기자] 16일 오후 기자가 방문한 노량진뉴타운 일대는 말 그대로 ‘천지개벽’을 준비 중이었다. 구역 곳곳에서는 공사가 한창이었고 최근 첫 분양 단지까지 등장하면서 현장 분위기도 달아올랐다.

각 구역별로 이주와 철거가 속도를 내고 있고, 막바지 입주권을 노린 투자 문의가 이어졌다. 대로변에 위치한 공인중개사무소마다 ‘입주권 가능’을 적어둔 매물이 내걸렸다. 사무소 안팎으로는 매물을 보려는 손님들이 계속 오갔다.

국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 지난 8일 노량진1구역 내 빌라 대지권 면적 27.91㎡(약 8평) 매물이 19억5000만원에 거래됐다. 이 구역은 현재 관리처분인가 신청 뒤 결과를 기다리는 단계다.

2월 19일에는 관리처분인가를 받은 노량진3구역의 반지층 빌라 23.50㎡(약 7평)가 18억원에 팔렸다. 단순 계산하면 평당 2억~3억원 수준이다.

현장에서는 대지면적보다 감정평가액이 가격을 좌우한다고 설명했다. 노량진뉴타운은 사업 속도가 가장 느린 1구역까지 관리처분인가 단계에 진입하면서 대부분 물건의 감정평가가 완료된 상태다.

A공인중개사무소 대표는 “1구역 기준 빌라와 다세대는 통상 감정가가 3억~4억원, 대지지분이 큰 단독주택은 7억~10억원 수준”이라며 “거기에 통상 15억원 정도 프리미엄(P)이 붙어 거래가 성사된다”고 말했다.

16일 찾은 노량진 1구역 일대 모습. 윤성현 기자

입주권을 하나 더 받는 ‘1+1 입주권’ 가능 매물에 대한 관심도 크다. 해당 중개사무소 대표는 “노량진에는 ‘1+1’ 매물이 유독 많은데, 대지지분이 큰 단독주택을 다가구 형태로 바꿔 고시촌 임대용으로 활용해온 사례가 많았기 때문”이라고 설명했다. 이어 “추가로 나오는 분양권까지 조합원 분양가로 받을 수 있어 각종 양도소득세·보유세 부담을 감수하더라도 투자 매력이 크다는 인식이 강하다”고 했다.

이 같은 수요는 조합원 분양가와 일반분양가의 큰 격차에서 비롯한다. 지난 3일 분양에 나선 노량진뉴타운 첫 분양 단지인 노량진 라클라체자이드파인(6구역)의 59㎡(이하 전용면적) 분양가는 21억5720만원, 84㎡는 25억5320만원으로 책정됐다.

지난해 확정된 노량진6구역의 조합원 분양가는 59㎡가 5억7500만원, 84㎡가 6억7100만원이었다. 일반분양가와 조합원 분양가 사이 격차가 15억원 이상 나는 셈이다.

다른 구역도 비슷하다. 노량진3구역은 지난해 3월 관리처분총회 당시 84㎡ 조합원 분양가가 약 10억3000만원으로 결정됐고, 노량진1구역도 10억8000만원 안팎인 것으로 전해졌다.

16일 공사가 진행 중인 노량진6구역(라클라체자이드파인)의 모습. 윤성현 기자

노량진동 B 공인중개사무소 대표는 “1·3구역은 사업이 진전되면서 지난 2년간 거래가 활발해져 손바뀜도 많이 이뤄졌다”며 “관리처분인가 이후에는 조합원 지위 승계가 제한되기 때문에 올해 초 까지 막바지 거래가 이어졌다”고 전했다. 현재 원주민은 20% 안팎만 남아있을 것으로 추정된다.

그러면서 “향후 시세 기대에 비해 조합원 분양가가 낮다는 입소문이 퍼지면서 투자자들이 몰렸다”며 “공사비 상승 등으로 조합원 분양가가 오르더라도 여전히 수익성이 크다는 분위기”라고 했다.

현재 노량진뉴타운은 구역별로 사업 속도에 차이가 있지만 전반적으로 막바지 단계에 접어들었다. 3구역은 지난 3월 관리처분인가를 받았고, 1구역은 관리처분인가를 신청한 뒤 결과를 기다리고 있다. 이들 외 구역은 이주, 철거, 착공 절차가 본격화한 상황이다.

2구역(드파인 아르티아)·6구역(라클라체 자이드파인)·8구역(아크로 리버스카이)는 착공에 들어갔고, 각각 4구역(디에이치 씨엘스타)는 철거 완료 후 착공예정이다. 5구역(써밋 더 트레시아)은 철거예정, 7구역(단지명 미정)은 이주가 진행 중이다.

노량진1구역 조합 관계자는 “상반기 안에 관리처분인가가 나는 대로 이주를 추진하고, 내년 하반기에는 철거에 들어가는 것이 목표”라고 밝혔다.

김제경 투미부동산컨설팅 소장은 “노량진뉴타운은 입지가 뛰어나, 사업이 완성되면 마포·성동에 견줄 만한 입지로 자리잡을 것”이라고 예상했다. 이어 “추가분담금까지 반영한 총매입가는 현재 25억원 안팎으로 향후 30억원 수준까지 오르면 5억원 가량 시세차익을 얻을 수 있다”고 했다.