李대통령, 비거주 1주택자 장특공제 개편방향 제시
폐지 방식·시기 놓고 검토…단계적 축소안 거론
매물 증가 vs 거래 위축…공방 속 시장영향 주목

지난 16일 서울 송파구의 한 공인중개사 사무실에 ‘급매’ 매물이 붙어 있다. [연합]

[헤럴드경제=양영경 기자] 이재명 대통령이 부동산 양도소득세 장기보유특별공제(장특공제) 개편 방향으로 ‘비거주 1주택자 공제의 단계적 폐지’를 공식화하면서 관련 세제 개편이 본격화될 전망이다. 정부는 세수와 시장 영향을 놓고 다양한 시나리오를 검토하며, 개편안을 7월 세법 개정안에 담을지 별도 대책으로 발표할지를 두고 저울질할 것으로 보인다.

20일 관가에 따르면 이 대통령은 지난 18일 사회관계망서비스(SNS)를 통해 “양도세 장특공제는 거주 여부와 무관하게 오로지 장기 보유했다는 이유만으로 양도세를 대폭 깎아주는 제도”라며 “장기 거주에 대한 세제 혜택은 별도로 존재한다”고 지적했다.

특히 장특공제가 실거주 목적이 아닌 투자·투기 목적의 주택 보유에도 동일하게 적용된다는 점을 문제로 들며, 보유 부담을 강화해 부동산 시장을 정상화할 필요가 있다는 입장을 강조했다.

이에 보유 기간 중심 공제를 폐지하고 실거주 여부를 중심으로 세제 혜택을 재편하겠다는 방향이 분명해졌다는 해석이 나온다.

장특공제는 양도차익에서 일정 비율을 차감해 과세표준을 줄여주는 제도다. 공제율이 높을수록 실제 과세 대상 금액은 줄어든다. 현행 제도는 2021년부터 보유 기간과 거주 기간 요건을 분리해 각각 연 4%씩, 최대 40%까지 공제를 인정하는 구조다. 이에 따라 10년 이상 보유하고 10년 이상 거주할 경우 최대 80%까지 공제가 가능하다. 예컨대 양도차익이 10억원이라면 과세 대상은 약 2억원 수준으로 낮아진다. 반면 실거주 요건을 충족하지 못하면 보유 기간 공제만 적용돼 공제율은 최대 40%로 제한된다.

시장에서는 ‘1주택자 세금 폭탄’ 논란도 제기된다. 장특공제 축소로 최대 공제율이 80%에서 40%로 낮아질 경우 실거주자라도 양도세 부담이 늘어날 수 있다는 우려에서다. 고가 주택 보유자의 경우 세금 증가 폭이 커지면서 ‘매물 잠김’ 현상이 나타날 수 있다는 전망도 있다. 여기에 장기간 유지돼 온 제도를 급격히 바꾸는 데 따른 정책 신뢰성 훼손 가능성도 변수로 꼽힌다.

정부 내부에서도 정책 방향에는 공감하면서도 설계의 정교함이 필요하다는 목소리가 나온다. 보유 기간과 거주 요건, 주택 가격 등을 종합적으로 고려하지 않을 경우 시장에 미치는 부정적 영향이 커질 수 있다는 이유에서다.

특히 실거주자의 공제율을 현행 수준으로 유지할지는 아직 확정되지 않았다. 공제율을 낮추면 세수는 늘지만 납세 부담이 커지고, 반대로 공제율을 유지하거나 높이면 세수 확보가 어려워지는 만큼 균형점 찾기가 핵심 과제로 꼽힌다.

비거주 1주택자에 대한 장특공제를 어느 정도 기간을 두고 단계적으로 폐지할지도 검토 대상이다. 이 대통령은 장특공제 폐지가 부동산 시장의 ‘매물 잠김’을 야기할 것이라는 지적에 “점진적, 단계적으로 폐지해 팔 기회를 주면 해결될 것”이라며 “예를 들어 폐지하되 6개월간은 시행 유예, 다음 6개월간은 절반만 폐지, 1년 후에는 전부 폐지하는 방식”이라고 언급한 바 있다.

아울러 이 대통령이 장특공제를 부활시키지 못하도록 법률로 명확히 규정하겠다는 의지를 밝힌 만큼, 제도 법제화 방안도 향후 검토 대상에 포함될 것으로 보인다.

추후 세부 방안이 확정되면 이를 7월 세제 개편안에 담을지 별도의 부동산 세제 개편안으로 발표할지를 두고 정부가 저울질에 나설 것이라는 관측도 나온다.

정치권에서는 공방이 이어지고 있다. 여당은 실거주 중심 과세 체계 확립이라는 점에서 제도 개편 필요성을 강조하는 반면, 야당은 양도세 부담 증가가 주택 이동을 제약하고 재산권을 침해할 수 있다고 비판한다. 시장에서는 단기적으로 세제 변화에 대응한 매물 증가 가능성이 제기되지만, 중장기적으로는 양도세 부담 확대가 거래 위축으로 이어질 수 있다는 우려도 나온다.