감정은 과학이 아니라 예술이다

얼마 전 플로리다에 있는 은행으로부터 가주의 애플 밸리에 있는 집을 감정해 달라는 요청을 받았다. 그런데 특이한 상황은 당시 55만 달러로 감정되어 그 은행에서 2년 전 융자가 지급된 건인데 제대로 감정이 된 것인지 리뷰를 해달라는 것이었다. 자세하게 조사해 보니 그 당시 소급한 평가액이 35만 달러 밖에 나오질 않았다. 단순히 감정사의 실수라 보기에는 이해되지 않을 정도로 경험이 풍부한 감정사가 분명히 징계처분을 받거나 자격정지를 받을 건이라고 걱정이 되지만 의뢰 은행에 주택 감정가격을 그대로 전달할 수 밖에 없었다.
　
전문가들끼리 “부동산 감정은 과학이 아니라 예술이다”라는 표현을 하는데 부동산 가격에는 주관적인 판단이 어느 정도 개입되지만 자칫 정도를 넘어서면 과오와 부정을 불러 일으킨다. 일반적으로 주택감정은 이웃 동네의 경계 구분이 어디인가? 를 판단할 것, 즉 감정 주택의 지역 주변의 주택 사이즈, 가격, 공동시설, 마켓, 교통, 병원을 보았을 때 공통되는 지역까지 경계선으로 보게 된다.
　
예를 들어 프리웨이 한쪽에는 100만 달러의 주택, 다른 한편에는 50만 달러의 주택으로 형성되어 있다면 이들은 같은 이웃라고 볼 수가 없다. 앞에서 언급한 예는 감정사가 이러한 착오를 범했기 때문에 20만 달러나 차이가 나는 감정가격을 은행에 제출했던 것이다. 감정을 할 때는 일반적으로 세가지의 방법을 이용하는데 즉 원가 계산 방법, 수입성에 준한 방법, 최근 매매된 주택의 가격과 비교하는 방법이 있다. 그런데 주택감정에서는 특별한 경우 외에는 지난 3개월~6개월 내에 감정의뢰 주택과 근접한 주택의 건축 연도, 침실, 욕조, 대지 등 비슷한 조건의 주택들의 판매가격을 조사하는데 선행되어야 할 상황은 앞에서 표현했듯이 이웃 안에 위치해야 한다.
　
이렇게 수집된 주택 10채 정도에서 감정의뢰 주택과 가장 유사한 최근에 매매된 세채~여섯채 선정하여 차이점에 대해 가격을 산출, 가감의 절차에 따라 구체적인 가격 조정작업에 들어간다. 바로 이런 조정작업에서 예술적인 판단이 발생하게 된다. 아름다운 전망이 있으면 얼마의 가격으로 환산을 해야 하는지, 주택 자체가 멋있게 건축된 것에 대해서는 얼마를 더 가산해야 할지 라는 판단은 과학적 논리보다 예술적인 판단이 중요하다는 “부동산 감정은 과학이 아니라 하나의 예술 작품이다” 라는 이유라고 생각한다.
　
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