2006년부터 부동산 거래와 주택공사 등 부동산 관련 일부 법률이 변경, 시행되고 있다. 올부터 새로 바뀌거나 시행되는 부동산 관련 법률들을 소개한다.

 □ 부동산 거래 및 판매

▲주택구입시 FHA융자 상한선
 FHA에서 지불 보증하는 단독주택 융자 상한가는 20만0,160달러, 주택 가격이 높은 지역은 46만2,790달러로 지난해 보다 15% 상향조정 됐다.

▲주택구입 시 Conforming Home Loan:
주택구입시 다운페이먼트를 20% 이상해야 하는 융자 즉 컨포밍(confirming) 융자 액수가 지난해 35만9,650달러에서 2006년에는 41만7,000로 크게 늘어났다.

▲재산세 고지 의무
부동산 판매자는 구입자에게 새로 적용되는 재산세(supplemental property tax assessments)가 추징 된다는 것을 통고해야 한다. 기존법은 판매자가 개발 특별세(Mello-Roos Community Facilities Act) 또는 채권을 담보해서 고정적으로 지불되는 비용이 (special tax) 재산세에 포함되어 있다는 것을 구입자에게 밝히게 되어 있다. 새 법은 주택 판매자 또는 대리인은 구입자에게 새로운 재산세가 책정된다는 것을 통고 해 주어야 된다.

▲Time-share 판매 조건
Time share 구입자에게 개발 허가 때 제시한 계획을 구입자에게 밝히게 되어 있다. Time share 개발업자는 다른 장소에 건축하거나 계획하고 관여한 자회사에 대해서도 설명서와 증거를 제시해야 한다.

 □ 부동산 건축 및 공사

▲주택공사 결함
그동안 건축업자가 잘못한 공사로 입은 손실에 대해서 배상 청구를 하지 않는다고 계약 할 수 있었지만 새 법에 따르면 2006 년 1월 1일 이후에 주택 공사 계약에서 건축 결함이나 태만 행위가 있었다고 하더라도 개발업자 상대로 아무런 청구를 할 수 없다고 계약한 조항은 무효이다.

▲건축 공사 (Construction)
주택수리 및 시공업자가 공사를 딴 후에 하청업자에게 일을 맡기는 경우가 허다하다. 새법은 하자부분에 대해서 하청업자가 아닌 계약한 시공 면허자에게 수리를 요구 할 수 있도록 하고 있다. 그리고 ‘공사비 지불 책임 보험(payment bond)’에 가입하라는 것을 요구 할 수 있다는 것을 계약서에 명시해야 한다. 시공업자를 위해서 작업한 책임자도 중재 재판 판결에 따라야 한다. 건축 공사 계약금은 1,000달러 이하 또는 계약금의 10% 이하라야 하며 건축 관련 저당법 (mechanics’ lien)에 대한 것을 계약서에 명시해야 한다.

▲무면허 시공업자 중징계
새 법은 무면허 시공으로 세번째 적발된 시공업자는 4,500~1만달러 벌금이나 총계약금의 20% 벌금 또는 90일 구금형을 겸할 수 있다. 또한 새해부터 면허자는 직장 상해 보험 (Certificate of Workers’ Compensation Insurance)에 가입했다는 것을 시공업자 면허국에 접수 시켜야 하며 이행하지 않았을 때는 징계 대상이 된다.

▲시공업자 상대 피해 청구
종전엔 시공업자의 시비 액수가 7,500달러 이상이면 면허국의 중재 심판을 받도록 했으나 올해부터는 면허 보험 액수 이상의 피해인 경우로 수정했다.

▲상해 보험 미가입과 형사 입건
시공업자가 고용인 상해 보험에 가입하지 않은 경우와 형사 기소에 대한 통고를 주정부 조세국 (Franchise Tax Board)에서도 시공업자 면허국에 정보 제공을 한다.

 □ 공동주택 관리

▲공동관리 협회비 1,800달러 이하 체납시 차압 불가
기존법은 주택 공동관리협회는 협회비를 재산세 같이 징수 할 수 있고 체납시에는 차압 할 수 있었지만 새 법은 공동관리 협회비 체납액이 1,800달러 이하인 경우에는 소액재판 청구를 해야 한다. 만일 체납 액수가 1,800달러 이상인 경우에는 협회 이사장은 경매 30일 이전에 공동관리협회 이사회 모임에서 과반수 이상 표결이 있을 때에 차압 할 수 있다. 소유주가 저당 설정 또는 차압 이전에 중재 재판 또는 다른 방법에 의한 중재 할 것을 요청 했을 때는 협회는 이를 수락해야 하며 협회가 차압하더라도 소유주는 차압일 기준 90일 이내에 재환수(redemption)권을 갖는다. 그러나 time-share 개발에 대해서는 이 법이 적용되지 않는다.

▲공동관리협회의 기록을 협회원에게 열람하고 기록 복사
공동관리협회 기록은 2006년 7월 1일부터 회원에게 열람하고 복사 할 수 있도록 한다.현 회계연도는 서면요청을 받은 후 10일이내에 기록 열람을 할 수 있어야 하며 2년전의 협회 기록은 서면 요청 30일 이내에 열람토록 해야 한다. 이때 협회는 회원에게 특정 복사비용을 받을 수 있다. 만일 협회 기록 열람 요청에 대해 불응하면 소액재판 한도 내에서는 소액 재판을 통해서 기록 열람을 청구 할 수 있으며 법원은 각 서면 요청에 대해 500달러의 벌금을 부과할 수 있다.

▲주택 관리협회 선거 감독
주택 관리 협회 선거 공정을 위해서 제3자에게 특정 권한을 부여해서 선거를 감시하도록 한다.

 □ 부동산 분쟁·퇴거·차압

▲주거용 입주자 퇴거 통고 일자
기존법은 주거용 입주자를 퇴거 시킬 때 임대계약 기한이 정해져 있지 않은 입주자(Month to Month)가 1년 이상 거주한 때에는 퇴거 통고를 60일 이상, 1년 이하는 30 일간의 퇴거 통고를 주도록 했지만 2006년부터는 지역 임대 조정법이나 다른 법에 저촉되지 않는 한 30일간의 퇴거 통고기간을 주면 된다. 단 과거 12개월 동안에 10% 이상 임대료를 올렸던 건물주는 60일간의 퇴거 통고를 주어야 된다. 만약 우편으로 퇴거 통고를 했을 때는 추가로 5일을 더 연장해야 된다.

▲소액 재판 (Small Claim court) 상한 액수
기존 소액 재판 청구 소송 상한 액수는 5,000달러였으나 새 법은 7,500달러로 상향 조정 했다. 그러나 동업, 주식회사와 같은 법인들은 종전처럼 5,000달러가 상한선이다. 소액 재판에서 부채 징수 소송도 담당하며 이 부채는 원래 부채와 분리하여 계산된다. 소액 재판 담당 판사는 2006년 7월 1일 이후부터 매3년마다 관련법에 대한 재교육을 받아야 한다.

▲차압 경매일자 연장 통고 횟수 (Mortgages and Deeds of Trust)
기존 법은 차압을 위해서 담보 위반 통고와 차압 경매 통고 시 ‘최종적으로 알고 있는 주소 (Last known address)’에 통고해야 하며 경매 일자를 최초 통고한 후 3번만 연장할 수 있도록 했지만 새 법은 채권자가 실제로 최종적으로 알고 있던 사업체 또는 주택 주소를 말한다. 첫 경매 일자를 통고 한 후 1년내에는 경매 일자 연장 횟수에 제한을 두지 않는다. 365일이 경과 한 후에 다시 연장을 할 때에는 새로운 통고를 해야 한다. 그러나 전자우편 주소(e-mail 주소)는 여기에 포함되지 않는다.

▲입주자 퇴거 방어
새 법은 입주 환경이 열악한 생활 상태로서 주거시설의 표준치 미달 또는 납 성분 (lead hazards) 포함 (대부분은 mobile-home park)이 있다는 것을 근거로 퇴거 방어에 활용 할 수 있다. 또한 주거용 상태 기준 미달과 납 성분이 포함된 경우에 입주자가 건물의 법정 관리인으로서 또는 입주자 협회 또는 특정 정부기관이 법정 관리인으로 선정 될 수 있다.

 □ 부동산 관련 세금 및 보험

▲미사용 신규 건축물 재산세 조정
기존 법은 추가 재산세 책정 (supplemental assessment)시 완공 날짜를 기준으로 책정지만 새 법은 소유주가 점유 또는 사용 계획이 없으면 추가 재산세 책정 통고를 하지 않아도 된다. 그리고 소유권 이전이 부모, 할아버지.할머지, 그리고 자식 사이에 소유권이 변경된 것도 추징하지 않는다.

▲ 2004년과 2005년 홍수 피해자 재산세 감면
새법은 2004 년 12월 및 2005년 1~3과 6월에 비, 산사태에 따른 부분 또는 전체 피해에 대해서 재건축 여부에 상관없이 지속적으로 재산세 7,000달러 감면 혜택을 본다.

▲재해지역 보험청구 중재 비용 보험 회사가 충당
기존법은 주지사가 주택 화재, 지진으로 피해 당한 지역의 비상재해 선포 지역에 보험 청구 시비 절충을 위해서 중재자(mediation)를 선정 토록 했지만 새 법은 보험국에서 중재 재판 비용을 1,500달러미만으로 결정하고 이 비용은 보험회사에서 지불토록 했다.

▲보험 약정서 제공
새법은 보험 가입자가 피해보상 때문에 현재의 보험약정서 사본을 요구 할 경우 보험회사는 30일 이내에 보험약정서를 무료로 제공해야 된다. 그러나 상가는 적용되지 않는다. 또한 주지사가 선포한 재해지역에 대해서는 2007년 1월 1일 부터는 24개월간의 생활비를 지불해야 한다. 그러나 이 혜택을 제공한다고 해서 가입자에게 보험료를 올려 받거나 불이익을 주어선 안된다.

▲보험피해 보상 청구자 기록 제공
2006년 7월 1일부터 주택 보험을 계약할 때 과거의 보험청구 명세서 또는 피해 경험 보고서를 보험 가입자 정보 제공처(insurance-support organization)에 제공할 때는 특정기한 이내를 명시해야 하며 보험 가입자에게도 이 기록 보관 연락처 그리고 전화번호와 보험 가입자의 권리를 명시 해야 한다.

보험국의 소비자 신고 전화는 1-800-927-HELP (4357) or www.insurance.ca.gov.”

 □ 기타

▲정부 보조 임대 주택
정부의 임대료 보조 만으로는 해당 건물의 경제성이 없을 때 건물주는 한세대분 또는 몇세대분에 대해서 저소득층 임대규정을 예외 적용받을 수 있다. 또한 정부 보조를 받는 임대 주택을 판매 할 때는 최저 12개월 이전에 관계 기관에 통고해서 자격이 되는 구입자에게 판매를 하도록 한다.

자료제공 = 김희영 부동산 (951) 684 – 3000