지난 주 칼럼에서 아파트 투자를 그다지 선호하지 않는다는 내용의 칼럼이 나간 후 많은 독자들의 문의를 받았다.

아마도 아파트 투자를 손쉬운 투자로 생각하는 한인들이 많은 듯 해보였다. 하지만 복잡하지 않으면서도 더 높은 수익률이 나올 수 있는 투자를 두고 굳이 어려운 길을 택할 이유가 없다는 단순한 논리에서 본인은 아파트 투자를 선호하지 않을 뿐이다. 따라서 ‘투기가 아닌 투자성 투자’를 바탕으로 할 때 역시 건물주에게 여러 가지 불리한 조건인 아파트 투자는 생략하기로 한다.

그렇다면 주택시장이 하락세로 돌아서면서 전국적으로 중간가가 10% 안팍 하락하고 인플레이션 조짐이 보여 소비자 물가지수가 5%나 상승하는 등 불확실한 경제 상황에서 어떤 부동산 투자가 현명한 것일까? 개인이 처한 상황에 따라 여러 방법이 있을 수 있으므로 실례를 들어보겠다.  

이씨 부부는 이제 연령이 50세를 막 넘긴 부부다. 유동 자금으로 캐시 180만불을 갖고 있었다. 이들 부부는 180만불을 은행 CD에 묶어놓고 연간 6%의 이자를 받고 있었다. 이들이 받는 연간 이자 수익은 6%인 10만8천불. 이중 IRS 스케줄 Y-1 (부부가 세금보고를 같이 하는경우)에 따르면, 이들 부부는 연간 수입이 15만불을 상회했으므로 22.8% 정도의 세금을 내야 했다. 따라서 이들 부부가 연간 180만불을 은행에 묶어놓고 받았던 이자는 6% 이자수익에서 22.86% 이자수익을 제외한 78.2%인 10만8천불을 받게 되는 것이다. 따라서 이들 부부는 결국 현금 투자분 180만불에 대해 연간 4.69% (6% 의 78.2%=4.69%)인 8만4,456불을 지급받아왔다. 헌데 소비자 물가지수가 5% 해마다 상승한다고 치면 이들 부부의 현금 가치는 해마다 5%에서 4.69% 를 제외한 0.31%씩 줄어들고 있는 셈이다.

만약 이들 부부가 갖고 있던 180만불로 4백만불짜리 쇼핑센터를 샀다고 가정해 보자(도표 참조).

같은 액수인 180만불을 이용해 캡 레잇(CAP Rate)이 6.28%의 쇼핑센터의 경우  연간 모기지 페이먼트를 17만8,254.72불 을 지불한 뒤 오너에게는 7만2,857.63불의 현금이 손에 쥐어지게 된다. 이때 모기지 페이먼트에서 추가로 3만5,254.68의 원금을 값았고 값아나가는 속도 또한 매월 페이먼트마다 늘어난다. 따라서 실제 수익금은 손에 쥔 현금 7만2,857.63불과 모기지 페이먼트에서 갚아진 원금 3만5,254.68불을 합한 10만8,112.31불이 된다. 이 액수는 캡 레잇이 6.01%에 해당된다.

게다가 이런 경우에는 다음과 같은 추가 장점들이 있다. ▲융자조건이 좋다는 점이다. 10년 고정에 6.5% 고정으로 25년 동안 복리로 계산된다는 것이다(상업용 투자건물 2006년 10월 현재 이자율). ▲현재 평균 렌트비가 단지 평방지수당 1.42 불로 LA 카운티 평균 시세에 훨씬 못미치므로 렌트비 상승 요인이 향후 몇 년간 많은 기회가 있다는 점도 유의할 점이다. ▲평방지수당 가격이 250불 밖에 안되는 건물로 만약 새로 땅을 사서 건물을 짓고 렌트를 놓을 경우 비용이 더 들수 있다는 점 때문에 이 건물의 가치가 더욱 높다는 것이다. ▲발전하는 히스패닉 지역에 위치한 쇼핑센터로 1마일내에 5만명 이상 주민이 거주하며 큰 쇼핑센터와 나란히 접하고 있어 발전 가능성이 높다는 점이다. ▲쇼핑센터의 경우 관리가 비교적 용이하며 테넌트들이 관리 비용의 대부분을 지불한다는 점이다. ▲여기에 상업용 건물이므로 매년 감가상각비로 인한 세금 혜택을 받을 수 있다는 점이다.

이밖에도 여러 경우보다 쇼핑센터 투자가 안전한 투자라는 것은 두말할 나위도 없다. 게다가 향후 5년이 지난 후에는 6.01% 의 수익률을 월등히 능가할 것으로 본다. 이러한 투자의 경우 매우 안전하며 해마다 투자에 대한 수익과 건물의 가치가 증가할 것으로 전망된다.

빅터 조 / 벤처 커머셜 부동산 대표 (213)380-7561