“투자자금으로 현금 50억원이 있다면 강남 아파트보단 도쿄 타워맨션을 여러 채를 살 것 같아요. 대출규제도, 다주택 규제도 없으니까요.” (김용남 글로벌PMC 대표)

세계 각국 자산가의 투자자금이 일본 부동산 시장으로 향하고 있다. 일본 부동산 서비스 업체 CRBE 집계에 따르면 올해 상반기 해외 투자자들의 일본 부동산 매입액은 1조1400억엔(한화 약 10조7000억원)으로 사상 최대치다. 주거용·상업용 가릴 것 없이 글로벌 자본이 몰리는 일본 부동산이 투자처로 각광받는 이유는 무엇일까.

16~17일 코엑스에서 개최되는 헤럴드 머니페스타 2025에서 ‘왜 전 세계 부자는 도쿄로 몰릴까’라는 주제로 강연하는 김용남(사진) 글로벌PMC 대표에게 투자처로서의 일본 부동산의 가치에 대해 미리 들었다. 김 대표가 이끄는 글로벌PMC는 해외 부동산 투자자문 전문기업이다.

▶엔저·초저금리·높은 임대수익률…외국인 부동산 매입 제약없어=김 대표는 일본 부동산이 해외 투자자의 관심을 끌고 있는 이유로 ▷엔저(円低) 현상 ▷초저금리 ▷관광객의 폭발적 증가 ▷높은 임대수익률 등을 꼽았다.

그는 “현재 달러당 148엔 정도로 엔고(円高)일 때보다 약 한 30% 낮은 금액에 부동산을 매입할 수 있다는 이점이 있다”며 “기준금리 또한 일본은 0.5%로, 4.25%인 미국과 4%인 영국 등 타 국가 대비 매우 낮다”고 강조했다.

매해 관광객이 늘어나며 상업용 부동산 수요가 늘어나고 있다는 점도 투자가치를 높이는 요소다. 일본관광청에 따르면 지난해 방일 외국인 관광객은 3687만명으로 역대 최대치를 기록했다.

김 대표는 또 “일본 기업들의 실적이 좋아져서 주가 또한 사상 최고치를 보이고 있고, 임대수익률이 타 국가 대비 압도적으로 높아 외국인이 집중적으로 몰려오는 추세”라고 설명했다.

더욱이 일본은 외국인의 부동산 매입에 별다른 제한이 없다는 것도 투자처로서 주목받는 배경이다. 그는 “일부 동남아 국가는 외국인이 부동산을 매입할 때 토지는 살 수 없게 하기도 하고 캐나다, 호주 등은 추가로 세금을 물리는 등 조치가 있는데 일본은 아무런 제약이 없다”며 “부동산 관리 시스템도 잘 돼 있어 관리회사가 매입 초기부터 리모델링 등 전반적인 절차를 담당하는 식이라 외국인이어도 보고만 받아보고도 관리할 수 있다”고 말했다.

매입은 개인 명의가 아닌 법인으로 하는 것이 용이하다는 조언이다. 김 대표는 “한국 개인투자자가 일본 부동산에 투자할 때는 개인명의로 하는 건 통장 개설이 어렵고 대출이 안 되기 때문에 사실상 불가능하다”며 “일본 부동산 매입의 99%는 합동회사를 설립해서 하는데 설립절차는 투자자문회사의 도움을 받으면 된다”고 했다. 이어 “국내 사업자등록이랑 비슷한 수준의 절차를 거치면 되는데 법인으로 인정되면 주택담보대출비율(LTV) 50%까지 대출을 충분히 받을 수 있다”고 덧붙였다.

▶일본 부동산 투자 입문자, 원룸 매입 추천=김 대표는 일본 부동산 투자 입문자에게는 원룸, 투룸 형태의 주거용 부동산을 추천했다. 투자 접근성이나 관리 용이성 높고 임대 수요가 많다보니 임대료 상승률도 타 부동산 대비 높다는 설명이다. 그는 도쿄를 기준으로 외곽 지역은 원룸의 수익률 최대 6%, 도심 지역은 3~4% 수준이고 전했다. 그는 “기본적으로 한국 개인투자자가 매입할 수 있는 부동산은 원룸, 타워맨션(타워 형태의 주상복합 아파트), 꼬마빌딩 세 가지이고, 자금력이 더 있다면 10가구 내외의 다가구주택도 가능하다”며 “3억원가량 투자하면 도쿄 23구 내 원룸이나 투룸을 매입할 수 있다”고 말했다. 이어 “자금 여력이 돼서 투자자금 50억원이 있다면 일본은 대출규제가 없고 1가구 2주택 규제가 없기 때문에 보수적으로 120억~130억원까지 투자규모를 늘릴 수 있다”며 “도쿄 중심지의 고급 콘도 2~3가구 정도는 살 수 있다”고 했다.

또 도쿄 내에서 투자하기 좋을만한 핵심지로는 주오구·미나토구·치요다구·시부야구·신주쿠구 등 ‘중심5구’를 나열했다. 김 대표는 “발전가능성을 중심으로 더 추린다면 미나토구, 시부야구, 신주쿠구가 유망하다”고 강조했다.

신혜원 기자