서울 시내 아파트 신축 현장 모습. [연합]

[헤럴드경제=윤성현 기자] 5월 다주택자 양도소득세 중과 유예 종료를 앞두고 서울 고가 아파트 단지에서 급매 거래가 이어지고 있다. 특히 입주를 앞둔 신축 아파트 분양권도 최대 10억원 낮은 이례적인 거래가 확인돼 배경에 관심이 쏠린다.

2일 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 내년 2월 입주 예정인 마포자이힐스테이트 라첼스 84㎡(이하 전용면적) 분양권은 3월 24일 19억4750만원(1층)에 거래됐다. 아보다 앞선 14일 동일한 저층매물(2층)이 28억원에 거래된 것을 고려하면, 열흘새 10억원 가까운 하락거래가 발생했다.

해당 단지는 지난해 12월부터는 꾸준히 20억원대 후반에서 30억원 안팎에 거래가 이어졌다. 2월 27일엔 30억6000만원(9층)에 거래돼 신고가를 쓰기도했다.

내년 2월 입주 예정인 성동구 성동자이리버뷰에서도 유사한 흐름이 포착됐다. 이 단지 78㎡ 분양권은 2월 27일 13억2020만원(2층)에 거래됐다. 불과 5일 전 20억3000만원(15층)에 거래된 것보다 7억원 이상 낮다.

내년 3월 입주 예정인 성북구 푸르지오라디우스파크 역시 84㎡ 분양권은 2월 25일 12억6087만원(7층)에 거래됐는데, 불과 사흘전(22일)엔 16억449만원(17층)으로 최고가를 기록했다. 그 이전에도 15억원대 거래가 이어졌다는 점을 고려하면 4억원 가까이 하락했다.

이들 단지는 2024년과 2023년에 분양돼 현재는 모두 전매제한이 풀렸다. 통상 전매제한이 풀리면 거래가 늘고 수요가 붙으면서 가격이 더 오르는 것과 상이하다.

전문가들은 이 같은 분양권 하락 거래가 다주택자들의 급매물로 보기는 어렵다고 본다. 가격 하락폭이 이례적으로 큰데다 양도세 중과 유예 종료 등 세금 이슈와 맞물려있는 점에서 절세를 위한 다운거래 가능성도 배제할 수 없다는 지적이다. 분양권은 일반 주택 거래보다 양도소득세 부담이 훨씬 무겁기 때문이다.

분양권 10억원 하락거래가 이뤄진 마포자이힐스테이트 라첼스 공사현장. [네이버 거리뷰 캡처]

현재 분양권을 1년 미만 보유하면 70%, 1년 이상 보유하면 60%의 양도세율이 적용된다. 여기에 지방소득세가 국세의 10% 추가 부과돼 실제 부담률은 각각 77%, 66%에 이른다. 이 때문에 전매제한이 풀린 단지나 입주를 앞둔 신축 단지에서 다운 거래 의심사례가 지속적으로 제기돼왔다.

김제경 투미부동산컨설팅 소장은 “압구정, 반포 등 초고가 단지에서 10억원 안팎 하락 거래가 나오기도 한다”며 “(최근 분양권 하락거래가 나온) 마포·성동 일대 아파트 단지에서는 5억원 가격이 내린 일반 거래는 찾기 어렵다”고 말했다. 또 “다주택자 압박에 따른 급매보다는 이를 가장한 다운거래를 의심할 만한 수준”이라고 설명했다.

실제로 인근 단지 거래 흐름과도 괴리가 크다. 마포자이힐스테이트 라첼스 인근 마포프레스티지자이 84㎡는 지난해 10월 14일 29억6000만원에 거래돼 신고가를 기록했다. 현재 같은 면적 매물의 최저 호가는 27억8000만원 수준이다. 신고가와 호가 갭이 2억원도 나지 않는만큼 마포자이힐스테이트 라첼스 분양권 거래 가격은 낙폭이 지나치게 크다.

김효선 KB국민은행 부동산전문위원은 “다주택자 급매라기보다 저가 양도나 증여성 거래에 가까워 보인다”며 “추가 거래가 같은 가격대에서 이어지는지 살펴보면 실제 급매물인지, 아니면 특수 거래인지 판단할 수 있을 것”이라고 말했다.