제이양의 부동산 인사이드

바이어들과의 경쟁을 뚫고 셀러와 줄다리기 끝에 가까스로 매매계약을 했어도 집 열쇠를 건넬 때까지는 주의해야 할 점이 아직 많다. 마치 등산하기 전처럼 매매 역시 차분히 준비해야 할 것이 많고 도중에 호흡을 가다듬어야 할 시점도 있다. 계약 후 등기이전(closing)까지 주의할 점들에 대해 알아본다.
　
①하자검사(inspection) 결과에 따라 추가 비용이 발생 가능
　
셀러는 계약조건에 따라 필요시 하자(瑕疵·흠)검사를 실시해 집을 넘겨주기 전에 심각한 하자가 있는지 여부를 찾아 봐야 한다. 그 결과에 따라 추가 비용이 발생할 수 있다. 바이어는 검사결과에 따라 셀러에게 수리를 요청하거나 매매가에서 해당 수리비를 공제해 달라고 요구할 수 있다. 이를 소홀히 하면 고스란히 바이어 몫으로 돌아오게 된다.
　
②예상 밖 은행 대출 심사 결과 대비
　
은행은 모기지 대출을 하기 전에 자산평가(appraisal)을 실시하고 대출 여부를 결정한다. 물론 사전에 대출가능금액을 통보하지만 이는 확정금액은 아니다. 만약 상황이 바뀐다거나 자산평가금액이 너무 낮아 생각외로 모기지 대출이 어려워진다면 그 차액을 추가 부담해야 하는 낭패가 생길 수 있다. 그러므로 자산평가를 할 때는 최저치도 함께 알아보는 것이 좋다. 은행으로부터 불이익을 받지 않으려면 평소에 신용도를 잘 관리해야 한다. 셀러는 사전에 모기지 대출 확약을 받았는지를 확인해야 한다.
　
③매매가 끝난 후 하자가 발견될 수도 있다
　
집 계약을 맺을 때 가장 중요한 것이 타이틀에 관련된 절차다. 매매 계약을 맺기 전에 매매 대상인 집에 법적인 하자가 없는지를 알아보기 위해 등기부등본 열람 및 조사 절차(Title Search)를 거쳐야 한다. 그 결과 법적인 하자가 없다고 판단할 때 비로소 매매 계약을 맺을 수 있다. 그러나 계약 후 뒤늦게 법적인 하자가 발견될 수도 있다. 이 때를 대비해 들어 놓는 보험이 바로 소유권 보험(Title Insurance)이다. 이 보험은 일반적으로 매입시 일회 불입으로 해당 부동산의 소유권(Title)을 유지하는 동안 혜택을 받을 수 있지만 그 혜택 범위는 보험회사와의 약관에 명확히 정의된 범위내에 한하게 된다. 따라서 보험 약관을 철저히 숙지하고 미리 해당 부분을 점검해야 할 필요가 있다.
　
④타이틀 이전 당일 잔금 지금이 어려워질 수도 있다
　
먼저 살던 집에서 잔금을 받고 새로 매입계약을 체결한 집에 잔금을 지불하는 경우가 많다. 그러나 대개는 그 시점이 여유가 없는 편이다. 만약 새로 들어가야 할 집에 잔금을 치를 시간이 다 가도록 먼저 판 집에서 잔금을 받지 못 하는 상황이라면 이 또한 낭패가 아닐 수 없다. 이로 인해 타이틀 이전이 지연되면 지연일자에 따라 위약금을 물어야 한다. 심한 경우는 하루 사이에 매매계약이 해지되면서 오도 가도 못 하는 상황이 될 수도 있다. 이를 대비해 미리 융자를 신청해 놓는 것도 바람직하다.
　
⑤계약금을 냈지만 마음이 바뀔 수도 있다
　
계약금까지 지불했는데 더 마음에 드는 집이 뒤늦게 발견돼 마음이 혼란스러워질 수도 있다. 반대로 셀러도 역시 계약을 이미 했는데도 불구하고 더 나은 조건의 오퍼를 받아 마음이 흔들릴 수도 있고 기타 다른 이유로 집을 팔지 않겠다고 나설 수도 있다. 계약금이건 위약금이건 금전적인 손실이 발생하게 된다. 최종 결정을 하기 전에 한번 더 심사숙고를 해야 하는 이유다.

이노 부동산 대표 / (213) 500-7544