Q : 실직으로 모기지 페이먼트가 두달째 연체됐다.취업을 위해 백방으로 뛰고 있지만 쉽지 않다. 주위에서는 몇 달 후면 주택이 차압돼 은행매물이 될 것이라고 한다. 최근 차압 절차는 어떻게 진행되는지 궁금하며 또 얼마나 현재 주택에 더 거주할 수 있는지도 알고 싶다. A : 보통 모기지 페이먼트가 석달 이상 연체되면 은행으로 부터 채무 불이행 통지서 (Notice of Default) 를 받게 된다. 요즘은 석달 이상 미뤄지는 경우도 많이 있지만 어쨌든 이 통보서를 받은 날로부터 차압절차가 시작된다. 은행은 이 채무불이행통지서를 지정 관리인(Trustee)을 통해 주택이 위치한 카운티(Recorder’s Office)에 제출한다.주택 소유주는 이 통지서를 받은 날로부터 3개월이내에 밀린 원금과 이자 및 벌금 등을 모두 납부해야 차압절차를 중지시킬 수 있다. 주택 소유주가 3개월 이내에 모든 금액을 갚지 못할 경우 지정 관리인(Trustee)은 주택을 경매에 부친다는 Notice of Trustee Sale 통보를 주택 소유주에게 보내고 또 다시 카운티 정부에 등록을 하게 된다. 그러나 지난 몇년간 경제사정상 너무 많은 주택들이 차압위기에 처하자 정부방침도 그렇고 은행에서도 경매통지서 발송을 많이 미뤄왔다. 특히 은행융자가 40만달러가 넘는 경우 조금 더늦어지는 경우가 많았다. 하지만 최근 은행들의 업무처리 속도가 개선되면서 1~2년전보다는 차압진행 속도 자체는 빨라지고 있다 즉, 채무 불이행 통지서 (N.O.D)를 받은 날로 부터 90일이 지나면 경매에 부칠수 있다는 통지(Notice of Trustee sale)가 발송되고 그 다음 3주후에는 경매날짜가 잡힌다. 즉, 이 통지서를 내보낸 지정 관리인이 3주후면 주택을 경매 할 수 있으니 채무불이행 통지서 (N.O.D) 를 받은후 111일이면 차압은 끝날 수 있다. 물론 주택소유주가 경매일자 5일전까지 밀린 금액 전액을 갚을 수 있다면 소유권을 되찾을 수 있지만 이 시점에서는 지정관리인의 경비,경매절차에 소요된 비용등이 추가로 발생하게 되어 완납에는 더 많은 비용이 소모된다. 자신의 주택에 좀더 머물고 싶다면 파산신청도 방법이 될 수 있다. 파산 신청서를 제출하면 차압절차가 당분간 중지된다.또 한가지 방법은 숏세일 전문가 와 상의해 긴급히 차압을 연기하는 방법을 들 수 있다. 경험 많은 전문 에이전트는 경매날짜 이틀전에도 은행과 연락을 취해 차압을 연기하는 사례가 많다.숏세일을 하게 되면 HAFA를 통하여 이사비용도 받을 수 있고 지난 7월15일부터 발효된 새법에 의해 1차뿐만아니고 2차나 3차이상의 빚도 모두 면제된다.▲문의:(213)505-5594 미셸 원/비 부동산 부사장 |
