김효선(왼쪽) NH농협은행 부동산 수석전문위원과 노시태 KB국민은행 WM추진부 부동산 전문위원이 강연하고 있다. 이상섭·임세준 기자

김효선(왼쪽) NH농협은행 부동산 수석전문위원과 노시태 KB국민은행 WM추진부 부동산 전문위원이 강연하고 있다. 이상섭·임세준 기자‘헤럴드머니페스타 2025’에 강연자로 나선 주요 은행 부동산 전문위원들은 이번 10·15 대책으로 부동산 시장에 조정이 불가피할 것으로 전망하면서도, 뚜렷한 장점을 보이는 단지에는 수요가 이어질 것으로 내다봤다. 이에 생활 인프라 등 단지별 주요 지표 등을 꼼꼼히 분석해 주택 매입 전략으로 삼아야 한다고 조언했다.

김효선 NH농협은행 부동산 수석전문위원은 지난 17일 강남구 코엑스 그랜드볼룸에서 열린 ‘헤럴드머니페스타 2025’에서 “이번 대책의 직접적인 충격은 최근 몇 달 사이 과열됐던 지역부터 나타날 가능성이 크다”며 “마포·서대문·성북처럼 단기간에 호가가 급등했던 곳들은 조정 흐름이 시작될 수 있다”고 예측했다.

그러면서도 “이번 조정의 체감은 ‘지역별’이 아니라 ‘단지별’로 나타날 것”이라고 강조했다. 김 위원은 “같은 마포라고 해도 역세권 대단지 신축과 외곽 소규모 구축은 전혀 다른 반응을 보일 것”이라며 “이제는 구 이름만 보고 판단하는 시대가 아니다. ‘어느 구냐’가 아니라 ‘그 안에서 어떤 아파트냐’가 중요하다”고 강조했다.

특히 중저가 아파트가 가장 먼저 영향을 받을 것으로 내다봤다. 김 위원은 “20억원 넘어가는 초고가 단지는 레버리지가 적어 버티는 경우가 많지만 8억~12억원 선에서 단기간에 오른 단지들은 매수세가 꺼지면 바로 체감 조정이 나타난다”면서 “중저가 주택의 조정 구간이 생기면 그때 매입을 고려해보는 것도 방법”이라고 했다.

입주 물량 감소는 향후 시장에 추가적인 공급 불안 요인으로 작용할 전망이다. 김 위원은 “서울 입주 물량의 33%가 강남 3구에 집중돼 있다”면서 “2027년까지는 발표된 물량이 있지만, 2028년부터는 더 줄어들 가능성이 높다”고 했다. 이어 “결국 강남3구는 그나마 신축이 들어서지만 외곽 지역은 노후화만 진행될 수 있다”고 말했다.

‘재건축 환상’을 버려야 한다는 조언도 이어졌다. 김 위원은 “이제는 재건축이 자동으로 되는 시대가 아니다”며 “지방은 거의 멈춰 있고 서울 외곽도 마찬가지”라고 했다. 이어 “관리처분 이후 들어가면 조합원이 아니라 현금청산 대상이 되기 때문에 투자 접근 자체가 막혔다”면서 “재건축·재개발 이슈는 머릿속에서 지워야 할 때”라고 했다.

김 위원은 대신 입지 기반의 ‘현실 투자’를 주문했다. 그는 “재건축이 안 되고 다 노후화된다면 그 상태에서 무엇을 봐야 할까. 결국 다시 입지가 중요해진다”면서 “역세권, 직주근접, 생활 인프라가 갖춰진 지역은 리모델링을 하더라도 유지된다. 반대로 입지가 떨어지는 구축은 아무리 시간이 지나도 답이 안 나온다”고 진단했다.

수익형 부동산 관련 김 위원은 “앞으로는 입지 좋은 도심형 오피스텔은 임대수요가 꾸준해질 것”이라고 전망했다. 월세 수익률이 지금은 3%라면 앞으로는 5%까지도 오를 수 있다고 봤다. 끝으로 “많은 분들이 ‘이번에도 오르니까 빨리 들어가야겠다’고 생각하는데, 그게 가장 위험한 접근”이라며 “모두가 패닉에 빠져 사는 시점에는 오히려 팔아야한다. 반대로 조용하고 관심이 없을 때가 매수 타이밍”이라고 설명했다.

노시태 KB국민은행 WM추진부 부동산 전문위원도 10·15 대책 여파로 단기 급등 지역을 중심으로 가격 조정이 나타날 것으로 내다봤다.

그는 “주택가격은 금리, 공급, 정부 정책, 실물경기, 기대심리 등이 다양한 요소가 서로 영향을 주고받으면서 움직이는데 확실한 공급 없이는 시장 불안을 잠재우기 어려운 상황에서 9·7 대책이 큰 영향을 주지 못했다”면서 10·15 대책에 대해 “예상을 뛰어넘는 굉장히 강력한 대책”이라고 평가했다.

그러면서 “단기적으로 실수요가 몰리다 보니 거래량이 급감할 것으로 보이고 단기 급등했던 지역으로는 가격 조정도 있을 것”이라고 관측했다.

노 전문위원은 “요즘처럼 이슈가 많을 시기일수록 오히려 상품성에 집중해야 한다”면서 “본인이 가진 예산의 범위 내에서 최대한 객관적 지표가 우수한 단지를 선택하라”고 제언했다.

주거용 부동산을 살 때는 ▷생활 인프라 ▷교통 인프라 ▷직주근접을 고려해야 하는데 이러한 객관적 지표에 따라 투자하는 것이 실거주에서나 투자에서나 모두 유리하다는 게 그의 주장이다.

그는 “왜 우리는 강남에 살고 싶어 할까”라고 운을 떼고는 “강남은 생활 인프라와 교통 인프라, 직주근접이 모두 좋은 지역”이라며 “사람들은 객관적 지표가 우수한 지역에 살고 싶어 하고 수요가 몰리는 지역이 결국 상급지가 된다”고 말했다. 상급지의 대명사인 강남을 예로 들었지만 각자의 각기 다른 예산 내에서 객관적 지표가 가장 우수한 곳을 고르는 게 현명한 투자전략이라는 것이다.

예컨대 아파트를 사겠다는 마음을 먹었다면 학군이 좋은지, 학원가가 주변에 있는지, 마트·백화점·대형병원 등 편의시설을 갖추고 있는지, 인근에 지하철은 다니는지 등을 확인하는 것부터 시작해야 한다는 것이다. 아파트 연식이나 단지 규모, 브랜드, 잠재성도 꼼꼼히 따져봐야 하는 요소라고 봤다.

잠재성의 경우 객관적이지 않은 지표로 여겨지기 쉽지만 이 역시 교통여건 개선이나 지역 정비, 생활 인프라 확충, 개발 호재 등 객관적 사항으로 판단해야 한다고 부연했다.

객관적 지표를 살폈다면 다음 단계는 ‘나만의 가이드라인’ 만들기라고 노 전문위원은 설명했다. 그는 “지역, 단지를 선택할 때 대부분 막연하게 생각하고 넘어가는데 직장이 어디인지, 직주근접이 나에게 얼마나 중요한지, 자녀가 있는지, 자기자본은 얼마고 대출을 얼마나 받을 수 있는지, 삶의 질과 투자 중 어디에 더 가치를 두는지 등을 한 번 적어 보는 게 좋다”고 했다.

노 전문위원은 “부동산을 매입할 때 객관적 지표, 즉 세 가지 고려사항과 가이드라인을 살피고 이를 접목해 실제 후보군을 선정하는 단계를 거쳐서 매입하라”고 조언하며 “실제 매입까지 가지 않더라도 이렇게 해 보면 부동산을 보는 눈이 생길 것”이라고 덧붙였다. 이밖에 수익 창출을 위한 상업용 부동산 매입을 고려하고 있다면 ▷매각차익과 임대수익 중 어디에 포커를 맞출지 ▷대출까지 고려했을 때 기대수익률이 얼마인지를 비롯해 투자기간, 개인 성향, 선호지역 등을 살펴 상품을 선택하라고 노 전문위원은 제언했다.

서지연·김은희·박성준·유혜림 기자