김봉관 서초진흥아파트 재건축정비사업조합장은 정비사업 진행 속도에 대해 “올해 상반기 중에 통합 심의를 통과해 내년 상반기에 사업시행 인가, 2028년 상반기엔 관리처분 인가를 받아 2029년에는 이주·철거를 예상하고 있다”고 전했다. 홍승희 기자

[헤럴드경제=홍승희 기자] 김봉관 서초진흥아파트 재건축정비사업조합장은 최근 헤럴드경제와의 인터뷰에서 “내년 상반기에 사업시행 인가, 2028년 상반기엔 관리처분 인가를 받아 2029년에는 이주·철거를 예상하고 있다”며 이같이 밝혔다.

서초진흥 재건축은 1979년에 설립된 615세대짜리 아파트를 5개 동, 지상 최대 58층, 총 859세대로 재건축하는 사업으로, 지난 16일 서울시 통합 심의를 통과했다. 시공사 선정 과정에서 앞서 GS건설이 두 차례 단독 입찰해 유찰됐고, 수의계약 방식으로 시공사를 확보할 가능성이 커졌다. 오는 5월 시공사를 선정하는 총회가 예정돼 있다.

40여년의 기업생활을 마치고 7년째 조합장을 맡고 있는 김봉관 서초진흥아파트 주택재건축정비사업조합장은 2004년 추진위원회 설립 이후 약 16년 동안 중단돼 있던 서초진흥 재건축 사업을 서울시의 ‘신속통합기획’ 방식을 도입해 속도를 붙였다. 신통기획 방식 도입 후 지난 2023년 정비계획(안) 변경을 통해 단지 전체에 대해 ‘준주거 종상향’을 획득했으며, 59층 이하까지 지을 수 있는 초고층 건축도 승인 받았다.

김 조합장은 “아파트 단지가 전체적으로 준주거 종상향을 받은 사례는 여의도 시범아파트와 우리가 최초”라며 “재건축은 용적률의 마술인데, 준주거 종상향을 받으면 용적률이 400%까지 가능하니 사업성 측면에서 굉장히 큰 수확”이라고 설명했다.

서울 강남구 서초동에 소재한 서초진흥 아파트 전경. 홍승희 기자

서초진흥 재건축 아파트 조감도. [조합 제공]

추가적인 허용용적률을 받아내며 사업성을 확보한 것도 조합이 일궈낸 또 다른 성과다. 용적률에는 기준·허용·상한·법정상한 등의 체계가 있는데, 이 중에서도 허용용적률은 지구단위계획에서 친환경 설계, 우수 디자인 등을 충족했을 때 기존용적률에 더해 추가로 받는 용적률을 의미한다.

그는 “허용용적률을 50%p(포인트)나 더 받았다”며 “오롯이 분양할 수 있는 세대 수를 확보함으로써 사업성을 크게 높여 다른 단지에선 찾아볼 수 없는 나름 큰 성과”라며 “그 외 일조 영향을 받지 않는 명달공원 용지 대지전환 편입도 승인받아 일부 아파트를 지을 수 있게 됐다”고 전했다.

김 조합장은 이 같은 성과의 결정적 요인으로 ‘서초대로 활성화’를 꼽았다. 그는 “아무리 신통기획을 적용받는다고 해도, 종상향과 허용용적률 확보를 끌어내는 건 어려운 일”이라며 “강남 테헤란로에서 강남역으로 연결된 상권이 경부고속도로에서 단절돼 있으므로, 이를 서초역까지 연결하기 위해서는 서초진흥아파트를 준주거지역으로 종상향해 연도형 상가를 설치해야 하지 않겠느냐며 서울시를 설득했고, 서울시 내부에서도 일리가 있다고 판단한 거 같다”고 말했다.

실제 서초진흥 아파트 일대는 서초대로 지구단위계획을 통해 ‘한국의 애플 파크’로 거듭날 예정이다. 건너편 롯데칠성 부지를 비롯해 코오롱 부지, 라이온미싱 부지 등에 강남역 최고의 주상복합 및 업무 문화 단지가 조성된다. 현대자동차는 지난 2023년 SK D&D가 개발한 인근 ‘스케일타워’를 매입해 국내 영업본부를 이전시키는 등 일부를 사옥으로 활용하고 있다.

그는 “향후 대기업, 고급 오피스 등이 더 많이 들어서 직주 근접에 대한 수요가 높아질 것”이라며 “아파트만 지으면 거리 활성화에 한계가 있으니, 대로변에 연도형 상가로 조성해 미국 뉴욕 센트럴파크에서 가장 비싼 아파트처럼 경쟁력을 높일 것”이라고 말했다.

김 조합장은 서초진흥 아파트의 차별화 요소로 ▷아파트 4.5세대의 새로운 기준 정립 ▷구조 고급화 ▷도심속 자연 등을 꼽았다.

그는 “1세대 아파트는 저층, 2세대는 중층, 3세대는 고층, 4세대는 커뮤니티와 지하주차장을 겸비한 아파트라고 치면, 아직 5세대 아파트는 정의된 게 없다”며 “서초진흥은 새로운 차원의 4.5세대 디파이너(Definer)가 될 것”이라고 말했다.

그러면서 “아파트의 가치가 뷰 하나로 결정되는 건 아니라고 생각한다”며 “일본에서도 20~30% 정도 영향을 받지만 우리나라는 두 배 이상으로 영향을 받는 경향이 있다”고 했다. 이어 “한강뷰는 오래 살다 보면 감흥이 떨어지지만, 서초진흥은 눈에 보이지 않는 요소를 잘 구축해(See the Unseen) 명품 아파트를 만들 것”이라는 계획을 내놨다.

서초진흥 아파트 전경. 홍승희 기자

일례로 조합은 아파트의 층고를 전 세대 2.7m로 설계했다. 층고를 30cm 올릴 때마다 분담금이 7000만~8000만원씩 상승하지만, 아파트 고급화를 위한 결단을 내린 것이다. 한 세대당 주차 가능 대수도 2.2대로 늘렸다. 또 시간이 아무리 오래 흘러도 누수 등을 방지할 수 있도록 교체 가능한 배관을 설치하는 등 ‘구조 고급화’도 목표로 하고 있다.

그는 아울러 “서초진흥은 강남역에서 250m밖에 안 떨어진 초도심 아파트”라며 “복작복작한 도심이지만, 아파트 안으로 들어오면 자연을 느낄 수 있는 단지를 만들고 싶다”며 “경부고속도로가 지하화되면 시니어파크와 명달공원 등을 정비해 ‘초도심 속 자연’이라는 대조(contrast) 조화를 이뤄낼 것”이라고 전했다.

한편 김 조합장은 시행사 선정이 완료된 이후 2029년까지 3년 내 이주·철거를 완료하겠다는 목표도 꺼내들었다. 최근 고환율·고물가 등으로 정비사업 사업성이 악화하고 있는 데 대해서는 그 방어 대안으로 ‘상가’를 제안했다. 그는 “조합이 창의력과 역량을 발휘할 수 있는 부분이 상가”라며 “어떻게 하면 상가의 분양률을 높일 수 있는지 고민하고, 또 ‘밸류 엔지니어링’ 등을 통해 스카이브리지와 같은 필요 없는 시설은 과감하게 포기할 것”이라고 강조했다.