서울 한강변 핵심 정비사업지인 압구정5구역(한양1차·2차)의 한강 조망 스카이 커뮤니티(고층 주민공동시설)가 모두에게 개방될 예정이다. 강남권 재건축 조합들이 용적률 상향을 위해 커뮤니티 개방을 선택하는 사례가 늘면서 ‘공공의 전망대’ 역할을 하는 한강뷰 커뮤니티 시설도 증가하는 모습이다.

20일 정비업계에 따르면 스카이 커뮤니티를 포함한 압구정5구역(한양1차·2차)의 지상 입주민공동시설이 준공 후 공공개방되는 것으로 확인됐다. 오는 30일 시공사 선정을 앞두고 있는 압구정5구역은 현대건설이 ▷스카이브릿지 ▷스카이뷰 데크 ▷인피니트풀 등을, DL이앤씨가 ▷스카이도서관 ▷스카이라운지 등을 커뮤니티 시설로 선보이겠다고 제안한 상태다.

압구정5구역이 고층 입주민시설을 공공에 개방하는 이유는 단지 개방에 따라 용적률을 높이는 일명 ‘허용용적률 인센티브’를 받았기 때문이다. 서울시는 지난 2023년 재건축·재개발의 사업성을 높이고자 허용용적률 인센티브(최대20%포인트) 항목을 6개에서 12개로 확대했는데 지상 커뮤니티 시설 개방은 그중 ‘열린 단지’ 항목에 포함된다.

한강변 정비사업이 활성화되면서 사업성을 높인 대가로 커뮤니티시설을 공공개방하는 단지들이 늘어나고 있다. 강남권에서는 래미안원베일리, 아크로리버파크가 특별건축구역 지정에 따른 용적률 혜택을 받아 고층 커뮤니티시설을 외부인에게 개방한 바 있다. 올해 입주한 송파구 잠실래미안아이파크(스카이라운지)를 포함해 내년 준공 예정인 반포디에이치클래스트(스카이브릿지) 도 커뮤니티시설을 외부에 개방할 예정이다.

다만 이 같은 공공개방의 실효성에 대해서는 다양한 시각이 존재한다. 시민 입장에서는 ‘남의 집 시설을 이용한다’는 심리적 문턱과 함께 단지별 커뮤니티시설의 입장 가능 여부를 개별적으로 확인하는 수고로움이 요구된다.

공공개방된 래미안원베일리의 스카이11 카페를 방문했던 한 서울시민은 “조망은 좋았지만 단지 내 들어가는 순간이나 입주민 가격과 다른 커피 값을 계산할 때 외부인이라는 게 더 체감돼 마냥 즐거운 방문만은 아니었다”고 말했다. 커뮤니티 시설 외부 개방 약속을 지키지 않아 갈등이 발생하는 경우도 있다. 강남권 한 단지의 경우, 스카이라운지(카페)가 개방 대상이나 입주민 출입카드가 없으면 결제를 할 수 없어 사실상 ‘반쪽짜리 개방’ 시설로 운영되고 있다. 외부인에 의한 사생활 침해를 호소하며 시설개방을 미이행하는 곳이 나오자 서울시는 유사 사례 방지를 위해 2024년 ‘공동주택 주민 공동시설 개방운영에 대한 기준’을 만들기까지 했다.

업계 관계자는 “한강변처럼 특별히 선호되는, 유동인구가 많은 지역이라면 시설의 존재가 의미가 있지만 그외의 경우는 ‘무늬만 공공개방시설’로 남을 수 있다”면서 “특히 하이엔드 단지들은 폐쇄성을 원하지만 높은 공사비를 위해 외부인을 받아들여야하는 딜레마가 있다”고 말했다. 이 때문에 최근 시공사·설계사들은 단지 계획 시 외부인과 원천적으로 차단되는 ‘입주민 전용 공간’ 배치에 더욱 공을 들이는 모습이다. 현대건설이 압구정5구역에 외부인은 출입할 수 없는 소규모 프라이빗 운동시설을 개별 동마다 배치하도록 제안한 것도 이 같은 맥락과 연결돼 있다.

전문가는 공공성과 용적률의 교환에 따른 시설 개방인 만큼 입주민의 사생활과 외부인의 방문을 고려한 세심한 설계가 중요해질 것으로 바라봤다. 김효선 KB국민은행 부동산수석 전문위원은 “공공개방은 혜택에 대한 정당한 대가이기 때문에 미이행할 근거는 없다”면서 “설계 단계부터 체계적으로 출입로를 분리하는 등 운영 방식의 세밀함이 필요한 부분”이라고 말했다. 김희량 기자