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“집이 부족하다”던 미국이 10년 뒤에는 오히려 집이 남아돌 수 있다는 전망이 나왔다. 하지만 공급 과잉이 예상되는 지역과 집이 계속 부족한 지역이 극명하게 갈리면서, LA를 비롯한 인기 대도시의 집값은 여전히 강세를 이어갈 가능성이 높다는 분석이다.
모기지은행협회(MBA) 보고서에 따르면 미국은 2025~2035년 신규 주택 수요가 1,134만 가구에 이를 것으로 추산됐다. 이는 신규 가구 증가와 노후주택 대체, 공실률 유지, 세컨드홈 수요 등을 모두 반영한 수치다.
같은 기간 공급은 건설 속도에 따라 1,057만~1,456만 가구에 달할 것으로 예상됐다. 중간 또는 높은 공급 시나리오가 현실화되면 2035년에는 공급이 수요를 넘어설 가능성도 있다는 것이다.
이는 미국이 지난 수십 년간 겪어온 ‘주택 부족’과는 정반대의 전망이다. 미국은 2008년 금융위기 이후 주택 건설이 크게 위축되면서 현재까지 약 403만 가구의 구조적 주택 부족을 안고 있는 것으로 추산된다.
다만 전문가들은 “전국 평균만 보면 착시가 생길 수 있다”고 지적한다.
실제 2025년 5월 미국 전체 주택 착공은 전달보다 15.4% 감소한 연율 117만 가구를 기록했다. 단독주택 착공도 88만2,000가구로 전달보다 1.9%, 전년 동기보다 6.7% 줄었다. 반면 신규 분양주택 재고는 10.3개월치로 늘어나 이미 바이어 마켓 수준에 진입했다.
인구 구조도 변수다. MBA는 2025~2035년 미국의 신규 가구가 860만 가구 증가할 것으로 전망했다. 직전 10년의 1,010만 가구보다 크게 감소한 규모다. 저출산과 고령화, 이민 감소가 배경이다.
2024년 미국 합계출산율은 여성 1명당 1.64명으로 사상 최저를 기록했다. 인구 유지에 필요한 2.1명을 크게 밑돈다.
2000년대와 2010년대 미국 출산율 감소의 51%는 주거비 상승 때문으로 분석됐으며, 만약 1990년 이후 주거비가 오르지 않았다면 2020년까지 출생아가 1,300만 명 더 많았을 것이라는 추정도 제시됐다.
결국 공급이 늘더라도 지역별 격차는 계속될 전망이다. 보고서는 애리조나·텍사스·플로리다처럼 주택 공급이 활발한 지역은 집값 상승세가 둔화되거나 일부 하락할 가능성이 있지만, 뉴욕·뉴저지·매사추세츠는 토지 부족과 까다로운 용도 규제, 높은 건설비 때문에 공급이 제한돼 강세가 이어질 것으로 내다봤다.
전문가들은 남가주 역시 토지와 인허가 규제, 높은 개발비용을 고려하면 전국적인 공급 확대만으로는 주택난이 해소되기 어렵다며, 미국 전체적으로는 집이 남더라도 필요한 곳에는 여전히 집이 부족한 상황이 이어질 수 있다고 내다봤다.
