다주택자가 조정대상지역 주택을 증여하더라도 증여 당시 공시가격(시가표준액)이 3억원 미만이라면 취득세가 중과되지 않는다. 다만 4월 30일에 새로운 공동주택가격이 공시될 예정이어서 공시가에 따라 세금을 더 낼 수 있다. [게티이미지뱅크]

#. 결혼이라는 큰 경사를 앞둔 사회초년생 이우리(31)씨는 다주택자인 아버지가 서울 은평구에 위치한 시세 5억원(공시가격 2억9000만원) 상당의 다세대주택을 물려주기로 했지만, 세금이라는 현실적인 장벽에 부딪혀 최근 마음이 무거워졌다.

우리 씨의 아버지는 현재 강남구에 시세 35억원의 아파트를 보유한 2주택자로, 다주택자에게 부과되는 무거운 보유세 부담을 덜기 위해 고민이 깊었다. 마침 현 정부가 시행 중인 다주택자 양도소득세 중과 유예 조치가 5월 9일 종료를 앞두고 있어, 아버지는 그전에 은평구 주택을 처분하려 백방으로 노력했다. 그러나 6개월 넘게 매수자가 나타나지 않자, 결국 우리 씨에게 ‘부담부증여’ 방식으로 집을 넘겨주기로 결심했다.

부담부증여란 부동산을 증여하면서 해당 자산에 담긴 채무, 즉 전세 보증금이나 주택담보대출 같은 빚을 수증자가 함께 물려받는 방식을 의미한다. 우리 씨와 같은 수증자는 아버지가 세입자에게 돌려줘야 할 보증금을 대신 떠안는 대신, 전체 집값에서 그 빚만큼을 뺀 나머지 금액에 대해서만 증여세를 내면 되기에 대표적인 절세 전략으로 활용된다. 우리 씨는 4월 2일 아버지와 정식으로 계약을 체결하고, 추후 직장 생활을 통해 마련할 자금으로 실제 입주할 계획까지 세웠다. 해당 주택은 아파트가 아니기에 토지거래허가구역 규제에서도 자유로워 모든 절차가 순조로울 것으로만 믿었다.

하지만 우리 씨의 계획은 구청 취득세 담당 공무원과의 전화 상담 한 통으로 완전히 뒤틀리고 말았다. 담당자는 우리 씨의 사례가 취득세 신고 시 부담부증여로 인정되지 않는다고 단언했다. 지방세법상 배우자나 직계존비속 사이의 부동산 거래는 기본적으로 대가 없이 주고받는 ‘무상 취득’으로 간주하기 때문이다.

우리 씨가 아버지의 채무를 실제로 승계했다는 사실을 인정받으려면, 단순히 계약서만 작성하는 것에 그치지 않고 본인이 그 빚을 상환할 만한 충분한 소득이나 재산이 있다는 점을 객관적으로 증명해야 한다. 만약 이를 입증하지 못하면 보증금 부분에 대해 낮은 세율의 유상 취득세를 적용받는 대신, 전체 가액에 대해 최소 3.5%에서 최대 12%에 달하는 무상 취득 세율이 적용돼 세 부담이 급격히 늘어난다.

담당 공무원은 우리 씨의 경제적 상황이나 증빙 서류가 미비하다는 점을 들어 전체 거래를 일반 증여로 처리해야 한다고 설명했다. 아버지가 부담해야 할 양도소득세까지 고려해 세심하게 설계했던 절세안이 한순간에 물거품이 될 위기에 처하자 우리 씨는 당혹감을 감출 수 없었다. 본인이 보증금을 책임지기로 약속했는데도 왜 무상 증여로 보는지 도무지 이해가 가지 않았다. 결국 우리 씨는 답답한 마음을 안고 회현동 이택스를 찾아갔다.

Q. 임대차보호법에 따르면 집을 팔거나 넘길 때 임대인의 지위가 양수인에게 그대로 승계되잖아요? 그럼 세입자 보증금이라는 채무도 당연히 제가 떠안는 건데, 왜 제 계약이 ‘부담부증여’로 인정되지 않는다는 건가요? 전부 증여로 보고 세금을 매긴다니 도무지 이해가 가질 않아요.

A. 법적으로 임대인의 의무를 이어받는 건 맞지만, 세법의 잣대는 조금 더 엄격합니다. 최근 법원 판례를 보면 배우자나 부모 자식 간의 거래는 원칙적으로 ‘대가 없는 증여’로 봅니다. 예외적으로 ‘유상 거래(부담부증여)’로 인정받으려면, 증여 시점에 우리 씨가 자기 재산으로 그 빚을 갚을 능력이 있다는 걸 증명해야 합니다. 그래야 나중에 그 빚이 다시 아버지에게 전가되지 않을 거라고 보기 때문이죠.

이때 집 자체의 가치는 증빙 자료가 될 수 없습니다. 사회초년생인 우리 씨가 3억원이라는 보증금을 자력으로 감당할 소득이나 자산이 부족하다고 판단되면, 구청에서는 이를 유상 승계로 보지 않고 전체를 증여받은 것으로 간주합니다. 만약 우리 씨가 기존에 저축이나 상속 등으로 3억원 이상의 자산을 보유했다면 인정받을 수 있었겠지만, 지금은 지방세법의 취지상 어렵다고 보는 것입니다.

Q. 세무서에서는 부담부증여를 인정해 주는데, 왜 구청에서만 안 된다고 하는 건지도 이상해요. 같은 나라 기관 아닌가요?

A. 이유는 간단합니다. 세무서는 ‘국세(증여세, 양도소득세)’를 담당하고, 구청은 ‘지방세(취득세)’를 담당하기 때문입니다. 각각 적용하는 법률과 판단 기준, 시스템이 다르다 보니 같은 거래를 놓고도 서로 다른 해석이 나올 수 있습니다. 이번 사례처럼 국세청 기준으로는 부담부증여가 통과되더라도, 지방세법을 따지는 구청에서는 인정되지 않는 경우가 종종 발생합니다.

Q. 제가 원래 예상했던 세금과 실제 내야 하는 세금은 얼마나 차이가 날까요?

A. 우리 씨는 처음에 이렇게 계산하셨을 겁니다. 집값 5억원에서 보증금 3억원을 뺀 2억원에 대해서만 증여세를 내면 된다고 말이죠. 5000만원 공제를 받고 세율 20%를 적용하면 증여세는 약 1940만원이 나옵니다. 여기에 취득세도 무상분과 유상분을 나눠서 계산하면 약 2810만원이 돼, 총 4750만원 정도를 예상하셨을 텐데요.

하지만 구청에서 부담부증여를 인정하지 않아 5억원 전체를 증여로 보게 되면 상황이 달라집니다. 특히 조정대상지역 내 주택이라면 취득세율이 12%까지 적용돼 취득세와 지방교육세만 합쳐도 6200만원이라는 거액을 내야 할 상황이었습니다.

Q. 부담부증여가 안 된다면 결국 세금 폭탄을 맞는 건가요? 다주택자가 조정대상지역 주택을 증여하는 거라 중과세가 걱정돼요. 지금 공시가격은 3억원 미만입니다.

A. 다행히 아주 중요한 예외 규정이 있습니다. 증여 당시 공시가격(시가표준액)이 3억원 미만이라면, 다주택자가 조정대상지역 주택을 증여하더라도 취득세가 중과되지 않습니다.

우리 씨 아버지가 증여한 주택은 4월 2일 기준 공시가격이 2억9000만원으로 확인되네요. 따라서 12%라는 무시무시한 세율 대신 3.5%의 일반 증여 취득세율을 적용받습니다. 결과적으로 취득세 1750만원과 지방교육세 150만원을 합해 총 1900만원만 부담하면 됩니다. 예상했던 것보다 세금이 4300만원 줄어든 셈이죠.

Q. 공시가격 3억원 미만이라 정말 다행이네요. 그런데 앞으로 공시가격이 오르면 다시 중과세 대상이 될 수도 있나요?

A. 네, 바로 그 점 때문에 서두르셔야 합니다. 지금은 2억9000만원이지만, 4월 30일에 새로운 공동주택가격이 공시될 예정입니다. 올해 서울 공시가격이 평균 18% 이상 오를 것으로 보이기 때문에, 4월 30일 이후에 증여하게 되면 공시가격이 3억원을 훌쩍 넘길 가능성이 매우 높습니다. 그렇게 되면 취득세율이 다시 12%로 대폭 상승하게 됩니다. 따라서 가장 저렴하게 세금을 내시려면 공시가격이 바뀌기 전에 신속하게 절차를 마무리하는 것이 최선입니다.

Q. 아버지가 내야 할 양도소득세는 어느 정도일까요? 그런데 아까 제 사례는 부담부증여 인정을 못 받는다고 하셨으면서, 왜 아버지는 5억원이 아니라 3억원을 기준으로 양도세를 계산하는 건가요?

A. 결론부터 말씀드리면, 취득세(구청)와 양도소득세·증여세(세무서)의 판단 기준이 서로 다르기 때문입니다. 구청에서는 우리 씨의 상환 능력이 부족하다는 이유로 취득세를 매길 때 ‘전체 5억원을 공짜로 받았다’고 보지만, 세무서에 신고하는 국세는 원칙적으로 계약서상의 ‘부담부증여’ 형식을 존중합니다.

세법에서는 부담부증여를 ‘공짜로 준 부분’과 ‘채무를 넘겨 판 부분’으로 나눕니다. 전체 시세 5억원 중 보증금 3억원은 아버지가 그만큼의 빚을 면제받는 이득을 얻었기에 이를 ‘유상 양도’, 즉 집을 판 것으로 간주하죠. 그래서 아버지가 내실 양도소득세는 전체 시세가 아닌 보증금 3억원을 양도가액으로 잡고 계산하게 됩니다. 나머지 2억원은 우리 씨가 증여세를 내는 몫이고요.

구체적으로 계산해 보면, 양도가액 3억원에 대응하는 취득 당시 가격 1억8000만원을 뺀 양도차익은 1억2000만원이 됩니다. 여기에 6년 보유에 따른 장기보유특별공제(12%)와 기본공제를 적용하면 과세표준은 약 1억310만원이 되죠. 여기에 35% 세율을 적용해 양도소득세와 지방소득세를 합치면 총 2270만원 정도를 부담하시게 될 것으로 보입니다.

비록 우리 씨가 취득세에서 혜택을 못 보더라도, 아버지의 양도세 계산 시에는 이 법리가 적용돼 전체 5억원에 대해 세금을 매기지 않는 것이니 그나마 다행인 셈입니다.

Q. 다주택자는 매년 6월 1일 전에 소유권을 넘겨야 보유세를 아낄 수 있다는 말도 맞나요?

A. 네, 아주 정확한 지적입니다. 재산세와 종합부동산세는 매년 6월 1일 기준 소유자에게 부과됩니다. 그전에 증여를 마치면 아버지는 1주택자가 돼 종부세 공제액이 12억원으로 늘어나고 최대 80%의 세액공제 혜택까지 받을 수 있습니다.

우리씨 역시 이집을 물려받아 1세대 1주택자가 되면 세율특례등을 적용받아 가계 전체적으로 보면 보유세 절감효과가 상당할 것입니다. 과세표준 상한 및 세 부담 상한제도가 적용된다는 변수가 있지만 대략적인 종합부동산세 금액이 궁금하시다면 국세청 홈택스의 종합부동산세 모의계산 메뉴를 활용해보시는 것을 추천합니다.

정호원 기자