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요즘 한인 부동산 에이전트들의 광고를 유심히 살펴보면 ‘은행차압 전문’ ‘숏세일 전문’등의 단어들을 종종 발견할 수 있다. 이는 최근 한인 소유의 주택 차압이 크게 증가하고 있기 때문이다. 실제로 LA와 오렌지, 리버사이드, 샌 버나디노 카운티 등 남가주 4개 카운티 등기소 통계 자료에 따르면 지난 2/4분기 동안 주택 차압 건 수가 12,000여 건을 넘은 것으로 나타났고 내년에는 이 수치가 더욱 증가할 것으로 예상된다. 주택을 차압당하는 한인들 대부분은 부동산 경기가 한창 상승하던 2000년 이후 부동산 경기 활황세에 고무돼 투자 개념으로 무리하게 몇 채씩 주택을 구입했던 이들인 경우가 대부분이다. 금리가 올라가면서 모기지 부담이 커져 결국 재융자를 받아야 할 시점에 와서 페이먼트 압박의 후유증에 시달리고 있는 것이다. 그렇다면 과연 숏세일이란 무엇인가? ‘숏세일(Short Sale)’은 한 마디로 주택이 차압되기 전, 은행의 허락을 받아 주택을 은행 융자액보다 싸게 파는 것을 말하며 일반적으로 부동산 경기 하락시에 많이 찾아볼 수 있다. 예를 들어 1백만불 짜리 집을 20만불 다운하고 80만불 융자를 얻어 구입했다. 그런데 집 가격이 70만불로 떨어졌다. 은행 융자액보다 10만불이 더 떨어진 셈이다. 이런 경우 집 주인은 더이상 페이먼트를 할 필요성을 못 느낄 것이다. 은행 입장에서는 차압을 하고싶지만 비용이 제법 들어간다. 이런 경우 은행의 허락을 얻어 집을 파는 것을 숏 세일이라고 한다. 만일 몇달씩 모기지 납부가 밀려 ‘채무불이행 통지서(Notice of Default)’를 받고도 계속 해결을 못하거나 융자를 잔뜩 받아 집을 당장 팔아도 빚 감당이 안되는 상황일 경우 전문가들의 도움을 받아 금융기관을 상대로 협상을 벌여 빚 일부를 감면받고 집을 처분해 모든 부채를 정리할 수 있도록 숏세일이 이용된다. 모기지 금융기관들은 대부분 1~3개월 정도의 연체는 참아 주지만 그 이상이 되면 차압통지서를 발부해 연체자와 카운티 등기소, 신용평가기관 등에 통지한다. 그 이후 3개월내에 연체를 해결하지 못하면 ‘차압경매 통지서(Notice of Trustee Sales)’를 공지해 21일이 지난 후 경매를 진행하게 된다. 또 일단 차압이 되면 7년간 개인 크레딧에 반영이 된다. 양재혁 객원기자/LA 숏세일 관련 용어 ▶Foreclosure(차압)=모기지 납부일을 어기면 금융기관이 즉시 절차를 밟을 수 있다. 그러나 큰 금융기관들은 지나치게 가혹하다는 여론을 의식해 일반적으로 3개월을 기다린다. ▶Notice of Default(채무불이행 통지서)=차압 절차의 첫 단계. 카운티 등기소에 가면 열람 가능하기 때문에 채무불이행자 정보를 모아 판매하는 비즈니스도 있다. ▶Notice of Trustee Sales(차압경매 통지서)=연체자는 채무불이행 통보서 발급일로부터 3개월 이내에 밀린 원리금과 연체료를 모두 한꺼번에 내야 한다. 그렇지 않으면 차압경매 통지서를 받게 된다. 연체자는 파산신청을 하거나 경매일 5일전까지 밀린 돈을 갚으면 경매를 피할 수 있지만 이 시점에는 차압경비 등도 함께 물어야 한다. ▶Trustor(위탁자)=모기지를 갚지 못해 집 경매를 의뢰하게 되는 주택 소유주(연체자)를 가리킨다. ▶Trustee(수탁자)=주택 경매에 따른 행정 절차를 담당하는 회사. 타이틀 회사가 이 역할을 맡는다. ▶Beneficiary(수익자)=모기지를 빌려준 금융기관. Lender(대여기관)라고도 부른다. ▶Deed of Trust(신탁증서)=주택 소유주와 타이틀 회사, 금융기관 간에 채무불이행 발생시 권리관계, 정리절차 등을 규정한 계약서. ▶Equity(에퀴티)=집을 시가대로 청산한다고 가정할 경우 남는 값어치. 시세에서 금융기관 부채액을 뺀 잔액이다. ▶REO(Real Estate Owned By Lender)=경매에서 매입자가 없어 유찰돼 금융기관으로 소유권이 완전히 넘어간 주택을 말한다. ▶Settlement(대금 결제)=부동산 매매시 매도자와 매입자, 금융기관 간에 주고 받을 모든 돈을 결제하고 거래를 종결하는 것. 클로징이라고도 한다. |
