주택시장 침체로 상업용 부동산 쪽으로 눈을 돌리는 투자자들이 늘고 있다. 상가나 아파트 등은 인컴이 발생되고, 1031익스체인지 등을 통해 세금연기 혜택 등도 누릴 수 있기 때문이다. 특히 주택구입에서 임대로 전환하는 추세가 늘면서 아파트 구입 문의도 늘고있다. 그러나 주택과 달리 성공적으로 상업용 부동산에 투자하려면 여러 가지 본인의 노력이 필요하다. 한번의 실수가 큰 액수의 금전적 손실과 더불어 장기간에 걸친 수익 악화를 불러올 수도 있기 때문이다. 그럼 전문가들이 권하는 성공적인 상업용 부동산 투자요령을 살펴본다.

▶철저한 재정 계획
무작정 뛰어들기 보다는 자신의 목표와 함께 뚜렷한 계획을 세우는 것이 중요하다. 임대를 통한 현금 수익목표, 건물가치 상승여부, 언제 팔 예정인지 등을 정하고, 여러가지 유형의 상업용 부동산 중에서도 자신에게 맞는 특정 유형을 정해 집중하는 것이 낫다.

▶로케이션 외 고려해야 할 다른 요소
물론 부동산과 비즈니스에서 위치는 무엇보다 중요하지만 상업용 부동산은 로케이션, 용도, 허가 등 세 가지 요소가 모두 중요하다. 부동산의 사용용도가 조닝과 로컬 법규들, 그리고 해당 부동산의 용도 제한 등과 맞아야 한다.

▶해당 시의 계획 등 충분한 사전조사
시가 진행하는 계획 등에 의해 조닝 규정에는 위반되지 않는다 해도 계획대로 건물을 짓지 못할 수도 있으므로 충분한 사전 점검이 필요하다.

▶지역마다 상황은 제각기
신문이나 TV 등 언론에서 논하는 부동산 뉴스는 전국적 상황을 종합한 것이 대부분이다. 하지만 부동산은 로컬 상황이 가장 중요하다. 해당 지역의 거주자나 잠재 고객의 평균 연령, 수입에 따라 실질적인 차이가 많기 때문이다. 향후 해당 지역에 대한 커뮤니티와 카운티, 시, 주 정부의 계획도 점검할 필요가 있다.

▶입주자 구성
입주자 구성에 맞는 운영이 필요하다. 입주자 다수의 직종과 부합되지 않는 테넌트에게 임대를 줄 경우 문제가 야기될 수도 있다.

▶철저한 비용 계산
유능한 엔지니어나 컨트랙터 등 전문가들의 자문을 통해 빌딩 내에 숨은 문제 등을 찾아내서 만일 구조적, 기능적 문제 등이 발견되면 셀러와 가격 협상을 하거나 보수를 요청할 수 있다. 전문가를 통한 인스펙션을 미루거나 비용을 아끼려다 나중에 큰 비용을 지출해야 하는 경우가 많다. 또한 첫해 투자 수익률을 가늠하기 위해선 최근 연도 수입과 지출을 상세히 검토해 보는 것이 중요하다. 

▶융자조건 파악
모기지 융자와 페이먼트 조건은 천차만별이다. 특히 변동 이자율 모기지는 유의할 필요가 있다. 이자율이 올라 페이먼트를 못낼 수도 있기 때문에 언제 페이먼트가 어느 만큼 올라가는 지 미리 숙지할 필요가 있고, 평소 원금을 줄여나가는 것이 바람직하다.

▶전문가와 함께 투자 매물을 골라야
조닝이나 재산세 등 모든 것을 혼자서 할 수 없다. 노련한 투자자들은 브로커나 엔지니어, 변호사, 회계사, 부동산 브로커 등 전문가들을 곁에 두고 조언을 받는다.

▶철저한 조사와 이를 뒷받침하는 빠른 실천력 꼭 필요
조사와 연구를 아무리 많이 해도 행동하지 않으면 소용이 없다. 투자 실패에 대한 두려움으로 아무 것도 사지 못한다면 얻는 것 역시 아무것도 없다. 발빠른 판단과 행동만이 결과를 보장한다. 

제이 양 / 객원기자