아숀 네스빗 미국 플로리다주택연합회장이 지난달 26일 미국 플로리다 올랜도의 로젠 센터호텔에서 헤럴드경제와 만나 인터뷰하고 있다. 김희량 기자

“플로리다의 집값은 지난 3년간 역대 가장 높았습니다. 중위 월세는 1541달러(약 214만원)가 넘죠. 여전히 240만 가구가 소득의 절반 이상을 주거비로 씁니다. 주(State)정부가 운영하는 신탁기금이 주택담보대출의 이자와 높은 주택보험료 부담을 낮추는 역할을 할 수밖에 없는 이유입니다.”

아숀 네스빗 미국 플로리다주택연합회장

[헤럴드경제(올랜도)=홍승희·김희량 기자] 이재명 정부가 첫 공급대책으로 ‘한국토지주택공사(LH) 직접 시행’ 카드를 꺼내들었다. 향후 5년간 총 6만호의 주택을 민간에 맡기지 않고 직접 시행해 착공하겠다는 계획인데, 이중 일부 분양분을 제외하고 시세 대비 저렴한 가격의 임대주택이 시장에 공급될 예정이다. 이 대통령이 후보 시절 내세운 ‘부담가능주택(affordable house)’이 확대되는 셈이다.

아숀 네스빗(Ashon Nesbitt) 미국 플로리다주택연합회장은 지난 26일 미국 플로리다주 올랜도 로젠센터호텔에서 헤럴드경제와 만나 “부담가능주택의 효과적 운영을 위해선 지역사회가 기금을 조성하고 유연하게 운용하는 게 중요하다”고 밝혔다.

플로리다주는 지난 1992년부터 부담가능주택 지원을 위한 전용 재원인 ‘사도우스키(Sadowski) 주택신탁기금’을 운영하고 있다. 과거 플로리다 주의 변호사이자 정치인이었던 윌리엄 E. 사도우스키의 주도로 조성된 기금은 그의 이름을 딴 관련 법에 따라 운영된다.

해당 주택신탁기금의 도입을 정부에 적극적으로 제안한 단체가 바로 플로리다주택연합회다. 이 조직은 플로리다주 전역의 저소득·중산층을 위한 부담가능주택 보급을 목표로 의회에 기금의 필요성을 제언한다. 현재 연합회를 이끌고 있는 네스빗 회장은 전국적으로 인정받는 ‘부담가능주택 전문가’다.

소득이 집값 못 따라가는 플로리다…150만 가구, 수입 절반 이상 집세로

네스빗 회장은 현재 미국 전역에서 임금 상승 속도가 주택 가격 상승을 따라가지 못해 여전히 많은 이들이 주택비용을 감당하지 못하고 있다고 평가했다. 그는 “코로나 팬데믹 후 출근근무가 회복되며 도심에 모이는 사람들이 많아졌고 이에 집값이 또 급등했다”며 “중산층 이하 주민들은 매수하려던 집의 크기나 가격을 조정하고 비용 문제로 살던 집을 팔기도 한다”고 상황을 전했다.

플로리다의 중위 집값은 지난 2017년 30만 달러를 넘긴 후 4년 만인 2021년에 33% 급등한 40만 달러(약 5억5700만원)를 돌파해 역대 최대치를 기록 중이다. 반면 가구당 중위 연 소득은 같은 기간 5만2594달러에서 6만3062달러로 19% 상승에 그쳤다.

특히 높은 주택보험료가 플로리다의 집값 부담을 키우고 있다는 게 네스빗 회장의 설명이다. 3면이 바다로 둘러싸인 플로리다는 최근 홍수 등 이상기후로 인한 피해가 커지며 주택보험료가 지난 3년간 102% 급증했다. 미국 전역 평균 대비 3배에 가까운 수준이다. 그는 “플로리다의 자연재해가 빈번해지면서 보험료가 월 100달러~200달러 수준에서 높게는 600달러까지 올랐다“며 “주택담보대출 원리금, 세금에 보험료 상승까지 더해져 주택 보유자의 부담이 크게 늘어난 현실”이라고 설명했다.

이 같은 주택 보유 부담의 증가는 임대료를 비롯해 생애 첫매수자의 문턱을 높인다. 플로리다주택연합회가 매년 발간하는 주택 보고서(Home Matters)에 따르면 2023년 기준 300만 가구가 소득의 30% 이상을 주거비로 사용하는 과부담 비용 가구(Cost Burdened)였다. 이는 주택의 부담가능성을 나타내는 대표적인 지표로 소득의 30% 이상을 쓰면 주거비 과부담 가구, 50% 이상을 쓰면 ‘심각한 비용 부담가구(Severly Cost Burdened)’로 분류된다.

주거취약계층을 위해 제공되는 미국 플로리다 올랜도에 위치한 부담가능주택 펀그로브 아파트의 모습. 홍승희 기자

소득 수준이 낮을수록 주거비 부담은 높아진다. 플로리다의 150만 가구는 수입의 절반 이상을 집값으로 쓰는 심각한 비용 부담 가구다. 이들 중 93%가 저소득층(중위소득 80% 이내)으로 나타났다.

주정부(State) 주택기금이 생애첫주택 지원…월세는 소득구간 따라

사도우스키 주택신탁기금은 이 같은 주거난을 완화하는데 기여하고 있다. 이 기금의 70%는 67개 지역(카운티, county)에서 낡은 주택을 개보수하고 생애 최초 주택 구입자 및 저소득층의 주거비를 지원하는 ‘SHIP’ 프로그램에 쓰인다. 30%는 아파트 구매 전용 대출금을 내주는 ‘SAIL’ 프로그램에 사용된다. 특히 SHIP 프로그램은 저소득층의 소득 구간별로 주거비를 차등지원한다. 예를 들면 중위소득 22% 미만자일 경우는 매월 임대료 60만원을 지원받는 식이다.

사도우스키 주택신탁기금은 ‘SHIP’ 프로그램을 통해 아파트 구매 전용 대출금, 그리고 저소득을 위한 월세 지원 등을 투입하고 있다. [미국 플로리다주택연합회 ‘Home Matters 2024’ 리포트]

한국에도 이와 유사한 비슷한 개념으로, 국토교통부가 운영하는 주택도시기금이 있다. 하지만 플로리다의 주택신탁기금은 지역의 주택시장과 지역민의 특성을 보다 자세히 파악하고 있는 주정부가 운영한다는 차이가 있다. 자금은 주정부가 모으고, 각 카운티로 분배돼 운영된다. 관리는 플로리다주택금융공사(Florida Housing Finance Corporation)로 불리는 준정부 성격의 기관이 맡는다. 전반적인 운영 방식은 연방정부의 가이드라인을 따른다.

이 기금엔 세금이 투입된다. 올해 플로리다 주의회는 내년 회계연도 예산에서 사도우스키 주택신탁기금의 핵심 프로그램인 SHIP과 SAIL을 각각 1억6380만 달러와 7120만 달러로 전액 지원키로 했다. 이들 예산과 개별 의원 프로젝트를 합산하면 주 전체 주택 프로그램 예산은 8억8000만 달러에 달한다. 한화로 약 1조2281억원 규모다.

‘주택가격 5억원 이하’, ‘부부합산 연 소득 6000만원 이하’ 등 조건이 까다로운 주택도시기금과 달리 사도우스키 주택신탁기금의 지원 대상의 폭이 넓은 편이다. 네스빗 회장은 “기금 내의 프로그램에 따라 모두 다르지만, 대체로 지역 중위소득의 150%를 넘지 않으면 지원을 받을 수 있어 저소득층뿐만 아니라 일정 수준의 소득을 가진 가구도 이용 가능하다”며 “지역별 차이가 있지만 보통 주택 가격 상한선은 40만 달러 이상 책정된다”고 했다.

플로리다 윈터가든에 위치한 고급주택단지 ‘Waterleigh’ 전경. 홍승희 기자

중앙정부와 지방정부와의 역할 분담도 원활한 편이다. 그는 “주택 구매를 지원하는 프로그램은 주민이 실제 구매를 준비하는 시점에 기금으로부터 담보대출을 받을 수 있도록 설계됐기 때문에 연방정부와 지방정부의 정합성이 높은 편”이라며 “다만 임대주택 개발 부분에선 연방과 주정부 기관별 요건·절차·일정이 달라 연계성이 떨어지는 측면이 있다”고 말했다.

서울시민, 소득의 40%를 주담대 원리금에 쓴다…“市 기금 융통성 있게 운용해야”

아숀 네스빗 플로리다주택연합회장이 미국 플로리다 올랜도에서 헤럴드경제와 만나 인터뷰하고 있다. 김희량 기자

네스빗 회장은 최근 주거부담이 커지고 있는 서울시에도 ‘시(市) 기금’이 필요하다고 제언했다. 최근 집값이 급격하게 상승한 서울은 지난 1분기 말 기준 주택구입부담지수(K-HAI)가 155.7%를 기록한 것으로 집계됐다. 이는 소득 적정부담액(25.7%)의 155.7%를 주거비로 사용한다는 뜻으로, 시민들이 소득의 40%를 주택담보대출 원리금으로 부담하고 있다는 의미다.

서울시도 해외사례에서 영감을 받아 내년 1월 도입을 목표로 ‘서울주택도시진흥기금’을 준비하고 있다. 현재 미리내집·청년안심주택·월세지원 등 서울시의 주거지원 프로그램은 시 예산으로 운영 중이다. 새 기금은 민간의 토지매입, 건설자금 융자·이자를 지원해 ‘서울형 부담가능주택(affordable housing)’을 확대하고 한해 2500호의 공공임대주택을 공급(10년간 총 2만5000호)하는 데 쓰일 예정이다.

그는 “시 기금을 통해 가계의 주거부담을 줄여주고, 부담가능주택을 개발하는 게 지역경제를 살리는 방법”이라며 “가계의 소비 여력을 키워야 시민들이 소득을 지역 상품 및 서비스에 재투입할 수 있고, 그래야 지역경제의 선순환으로 이어진다”고 했다.

네스빗 회장은 기금 운용 시 ‘유연성(flexibility)’이 중요하다고 강조했다. 그는 “플로리다의 주택신탁기금의 대부분은 주택 구매 지원에만 써야 하고, 임대주택 지원에는 제한적이라 시장 상황이 달라져도 면밀한 대응이 어렵다”면서 “시 기금을 활용할 때 융통성을 부여해야 이런 한계를 넘어설 수 있을 것”이라고 말했다.

<본 기사는 한국언론진흥재단의 지원을 받아 작성되었습니다>