#. 지난해 7월 결혼한 김우리 씨는 3주택자인 아버지로부터 그해 8월, 대전 소재의 아파트(기준시가 4억)를 증여받았다. 아버지는 10년 전 여유 자금으로 해당 아파트를 취득할 당시부터 향후 우리 씨에게 증여할 계획임을 밝혀왔다. 이에 따라 우리 씨는 2025년 8월 20일 증여계약을 체결했다.

증여계약 당일, 우리 씨는 담당 공무원이 안내한 시가 인정액(매매계약일 2025년 1월 15일 기준) 5억5000만원(기준시가 3억9500만원)을 취득가액으로 해 취득세 신고를 마쳤으며 소유권 이전 등기까지 완료했다.

취득세와 증여세는 수증자인 본인이 부담해야 한다는 원칙에 따라 우리 씨는 증여세 역시 취득세와 동일한 시가인정액을 적용해 약 3개월 뒤인 11월 15일에 신고 및 납부를 했다.

그러나 불과 몇 달 뒤, 관할 세무서로부터 증여재산가액을 과소 신고했다는 통보와 함께 약 3000만원의 세액을 추가로 내라는 안내를 받았다. 관할 세무서 담당자는 10월 10일에 6억5000만원에 체결된 매매계약건(기준시가 3억9000만원)이 있어 우리씨가 신고납부한 5억5000만원이 아니라 이를 시가인정액으로 반영해 증여세를 냈어야 한다는 설명이었다.

취득세 신고 당시 안내받은 금액을 신뢰해 성실히 신고했던 우리 씨는 세무서의 행정에 착오가 있다고 판단해 정확한 상담을 위해 회현동이택스를 방문했다.

Q. 세무서에서는 증여재산가액이 6억5000만 원(매매계약일 2025년 10월 10일 기준)이라며 취득가액을 과소 신고했다고 하는데, 왜 처음 안내받은 금액과 달라진 건가요?

A. 네, 우리씨는 담당 공무원이 안내한 시가인정액 5억5000만원을 기준으로 취득세와 증여세를 신고납부한 것으로 보입니다.

먼저 취득세는 시가인정액 5억5000만원에 3.5%를 적용한 1925만 원, 그리고 지방교육세(0.3%, 165만원)와 농어촌특별세(0.2%, 110만원)를 포함해 총 2200만원을 내셨을 겁니다.

증여세 또한 시가인정액 5억5000만원을 적용해 계산하셨다면, 증여재산공제 5000만원을 제외한 5억원에 대해 20%의 세율이 적용됩니다. 이 경우 산출세액은 9000만원이며, 신고세액공제 270만원을 차감하면 최종 납부 증여세액은 8730만원이 됩니다.

Q. 네, 취득세 신고 당시 담당자가 알려준 5억5000만 원으로 전부 신고했습니다. 같은 단지 내 유사 물건의 2025년 1월 시세라고 하더군요. 그런데 왜 세무서에서는 증여세에 10월 10일에 거래된 물건의 시세를 적용하라고 하는 건지 의아합니다.

A. 네, 결론부터 말씀드리면 취득세는 정확하게 신고된 것이 맞습니다.

증여와 같이 무상으로 취득할 때, 취득가액은 ‘시가인정액’으로 산정하는 것이 원칙입니다.

시가인정액은 ‘취득일 전 6개월부터 취득일 후 3개월 사이의 매매사례가액’을 기준으로 합니다. 다만 예외적으로 해당 재산의 매매 사례가 없다면 ‘취득일 전 1년부터 신고납부 기한’까지의 유사 부동산 매매가액을 적용합니다.

우리씨의 경우, 증여받은 아파트가 과거에 매매한 사례가 없기 때문에 유사매매가액을 적용해 세금을 산정해야 합니다.

우리 씨의 취득일은 증여계약일인 2025년 8월 20일입니다. 해당 아파트의 매매 사례가 없었으므로 취득일 1년 전(2024년 7월 21일)부터 신고일인 2025년 8월 20일 사이의 유사 거래 중 공시가격 차이가 가장 적은 주택의 가액(5억5000만원)이 기준이 된 것입니다.

Q. 그렇다면 증여세는 왜 기준이 다른 건가요?

A. 증여세는 취득세와 유사해 보이지만 산정 기준이 완전히 다릅니다.

증여세는 ‘증여일 전 6개월부터 후 3개월 사이의 매매사례가액’ 등을 시가로 봅니다. 해당 재산의 매매 사례가 없으면 ‘증여일 전 6개월부터 증여세 신고일까지’의 유사 매매 사례를 시가로 보아 가액을 산정하게 됩니다.

우리 씨의 경우 취득일(등기접수일)은 2025년 8월 20일로 취득세와 동일하지만, 취득세 계산 시 썼던 ‘1월 15일 시세’는 증여일보다 약 7개월 전에 이루어진 거래입니다. 즉, 해당 매매가액은 증여일 전 6개월 범위 밖이라 증여세 기준으로는 시가로 적용받을 수 없습니다.

대신 증여일 전 6개월인 2월 21일부터 증여세 신고일인 11월 15일 사이의 유사 거래를 보게 되는데, 이 기간에 가장 적절한 사례가 10월 10일에 거래된 6억5000만원짜리 물건이었던 것으로 보입니다.

Q. 그렇다면 제가 최종적으로 내야 할 증여세는 얼마인가요?

A. 시가인정액 6억5000만원을 적용하면 증여재산공제 5000만원을 뺀 6억원이 과세표준이 됩니다. 10억원 이하 구간으로 세율이 30%로 높아지면서 부담이 커진 셈이지요.

산출세액은 1억2000만원이 되고, 신고세액공제 360만원을 차감하면 최종 납부 세액은 1억1640만원입니다. 애초 예상하셨던 8730만원보다 2910만원을 더 내야 하는 결과가 나옵니다.

Q. 만약 증여세를 3개월 뒤에 신고납부하지 않고, 취득세 신고납부한 8월에 같이 바로 냈다면 적용 매매가액이 달라질 수도 있었을까요?

A. 네. 해당 주택의 취득시점을 8월 20일로 놓고 유사매매사례가액을 조회해 보니 그해 4월 10일에 6억원(기준시가 3억8500만원)에 거래된 가액이 있습니다. 8월 20일에 증여세를 냈다면 해당 시가로 적용될 수 있었습니다. 그랬다면 증여세는 1억185만원이 부과됐을 겁니다.

다만 우리씨는 11월 15일에 증여세를 신고하셨는데, 해당 시점에서는 6억원(매매계약일:4월 10일)에 거래된 물건보다 우리씨의 물건과 기준시가의 차이가 더 적은 6억5000만원(매매계약일:10월 10일)의 주택이 시가가 된 겁니다.

Q. 증여세에서 4월 10일 자 유사매매가액을 적용한다면 취득세도 같은 6억원을 적용하는 게 맞지 않나요?

A. 아닙니다. 무조건 더 가까운 기간 유사매매가액을 적용하는 건 아니고, 인정 기간 내에서 공시가격 차이가 덜 나는 물건을 기준으로 선정하는 것이 핵심입니다.

유사매매가액은 1월 15일(5억5000만원), 4월 10일(6억원)에 거래된 바 있지만, 이 중에서 1월 15일 자 거래가 더 우리씨의 아파트 물건과 조건이 유사하다고 보여 이 시가가 인정액이 됩니다.

Q. 증여세를 낼 때 시간 여유를 두고 3개월 뒤까지 기다리지 않고 빌려서라도 바로 내는 게 유리한 걸까요?

A. 아닙니다. 유리하다고 볼 수 없습니다.

취득세와 증여세는 취득시기와 평가기준일이 완전히 다르므로 유불리를 따지는 게 불가능합니다. 시세는 계속 변동하고 그 기간 내에서 가장 유사한 물건을 세법별로 찾기 때문입니다.

또한 시세가 계속 하락하는 시기에는 증여세 계산 시 시가가 취득세의 시가인정액보다 낮게 될 가능성도 있습니다.

Q. 1년도 채 안 되는 사이에 시세가 크게 상승해 차이가 발생했군요. 취득세와 증여세의 취득 시기와 평가 기간을 일치시키는 게 합리적이지 않나요?

A. 네, 같은 증여 계약인데 기준이 달라 혼란스러우시겠지만 차이가 있습니다.

취득세는 등기를 하기 위해서는 즉시 내야 하므로 사실상 등기접수일이 신고 기한이 됩니다.

반면 증여세는 증여일 말일부터 3개월이라는 여유가 있습니다. 이 시간적 간극 때문에 두 세금의 기준을 완벽히 일치시키기는 현실적으로 어렵습니다.

Q. 증여세 계산 시 혼인공제로 1억원을 공제받을 수 있는데 빠뜨렸습니다. 혼인공제 1억원을 사용한다면 어떨까요?

A. 네. 우리씨의 경우 증여세 신고하실 때 혼인공제 1억원을 사용하지 않으셨습니다.

따라서 증여재산가액이 5억5000만원에서 6억5000만원으로 1억원 증액된다고 하더라도 해당 사유를 주장하신다면 증여재산공제가 1억원 추가적용되므로 추징세액은 발생하지 않습니다. 좋은 생각입니다.

Q. 평가 기간이나 취득 시기에 따라 가액이 계속 바뀐다면, 그냥 공시가격 등으로 기준을 통일하면 안 되는 건가요?

A. 과거에는 증여 취득세를 공시가격(시가표준액) 기준으로 과세하기도 했으나, 2023년부터 증여세의 시가 평가 원칙과 유사한 ‘시가인정액’ 제도가 도입되었습니다. 공시가격은 시세와 괴리가 커 조세 회피 수단으로 악용될 우려가 있기 때문입니다. 부의 무상 이전에 따른 과세 형평성을 높이기 위한 조치라고 이해하시면 좋겠습니다.

Q. 추가 증여세 3000만 원에 가산세까지 부과된다고 하니 걱정이 큽니다. 가산세라도 감면받을 방법은 없을까요?

A. 다행히 과세관청이 법령에 따라 시가를 재평가하여 과세표준을 결정한 경우, 부정행위가 없다면 과소신고가산세는 적용하지 않습니다.

다만, 세금을 늦게 냄에 따라 발생하는 이자 성격의 ‘납부지연가산세’는 감면받을 수 없으므로 될 수 있는 대로 조속히 내는 것이 유리합니다.

정호원 기자