16일 오전 서울 남산 N서울타워에서 바라본 서울시내 주택의 모습. 이상섭 기자

[헤럴드경제=홍승희 기자] 다주택자에 대한 양도소득세 중과가 재개되자 ‘직거래’ 건수도 급감했다. 시장에선 중개 거래가 아닌 개인 간 거래 상당수가 자녀에게 낮은 가격에 집을 넘기는 ‘증여성 저가 양도’로 추정되는만큼, 세금이 부담스러워진 다주택자가 가족 간 매매도 주저하는 것으로 보고 있다. 특히 정부가 오는 7월 말 세제 개편안 발표를 공식화하면서 시장은 관망세를 보이는 모습이다.

18일 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 다주택 양도세 중과가 재개된 지난 5월 10일 이후 이날까지 40일간 서울에서 계약된 개인과 개인의 직거래 건수는 163건으로 집계됐다. 이는 직전 40일 486건의 직거래가 이뤄진 것과 비교해 66% 급감한 수치다.

전문가들은 직거래 중 대부분은 가족·친족 등 특수관계인 간에 시세보다 낮은 가격으로 부동산을 넘기는 저가 양도성 증여일 것으로 본다. 저가 양수도는 다주택자의 대표적인 증여 방법으로 활용됐다. 집을 매입할 현금만 가지고 있다면, 양도세액이 증여 세액보다 상대적으로 저렴하기 때문이다. 다만 ‘시가의 30% 이내 또는 3억원’ 보다 더 싸게 양도할 시 증여로 보고 증여세가 부과된다.

이 같은 이유로 지난 5월 10일 양도세 중과가 재개되기 전 시세보다 싼값에 자녀에게 주택을 파는 직거래 건수가 급증했다. 하지만 다주택자에 대한 양도세 중과가 재개되자 해당 건수가 절반 아래로 떨어졌다.

실제 본지가 우병탁 신한 프리미어 패스파인더 전문위원에 의뢰해 시뮬레이션을 진행한 결과 서울 송파구 잠실동의 잠실엘스 84㎡를 한 2주택자가 지난 2022년 10월 20억원에 취득했다고 가정했을 때, 5월 10일 이전에 30억원(시세 33억원)에 저가 양도했다면 5억3111만8500원의 세금만 내면 됐다. 하지만 현재는 2주택자 중과가 적용돼 양도세액이 8억5517만8500원에 달한다. 약 3억원의 세금을 더 내야 하는 것이다.

이점옥 신한프리미어패스파인더 부단장은 “상속으로 주택을 물려준다고 해도 50% 세율이 부과되기 때문에 해당 주택값이 더 오를 거라는 전제하에 빠르게 저가 양도를 통한 증여를 선택하는 다주택자가 많았다”며 “하지만 이제 양도세 중과가 돼 버리니 실익이 없고, 또 집중적인 세무조사 대상이 돼 현저히 줄었다”고 설명했다.

현장에선 정부가 오는 7월 말 세제개편안 발표를 공식화하면서, 주택을 두 채 이상 가진 다주택자들의 관망세가 시작됐다고 전한다. 한 세무 전문가는 “6월 1일 이후로 종합소득세 신고도 끝나 현재로선 7월의 세법 개정을 지켜보겠다는 이들이 대부분”이라며 “정확한 개편안이 나오기 전까지는 움직이지 않겠다는 분위기”라고 전했다.

부동산 시장 안팎에선 세제개편안에 종합부동산세(종부세) 등을 포함한 보유세 인상을 비롯해 상속·증여세율 조정 등 부동산 세제 전반을 뒤흔들 수 있는 굵직한 내용이 담길 것으로 본다.

구윤철 부총리 겸 재정경제부 장관이 18일 오전 서울 종로구 정부서울청사에서 열린 확대거시경제금융회의에서 모두발언을 하고 있다. 윤창빈 기자

구윤철 부총리 겸 재정경제부 장관은 전날 부동산세제 개편 방향과 관련해 “다주택자나 실제 거주하지 않고 보유한 주택에 대해서는 정부가 인센티브를 줄 이유가 적어도 없지 않나”라고 말하며 실거주 목적의 주택과 투자 목적의 주택을 구분해 살펴보겠다는 입장을 밝혔다.

전문가들은 세제 개편안의 윤곽이 드러나기 전까지는 ‘눈치 보기’ 가 이어지고 거래가 줄 것으로 보고 있다. 특히 양도세 중과로 ‘증여성 저가 양도’뿐 아니라 타인에게 매매도 일단 멈추면서, 서울 주요 입지에선 주택 수요에 비해 공급 부족이 심화할 수 있다고 우려한다.

또 다른 세무 전문가는 “7월 세제개편안의 강화 수위에 따라 하반기 부동산 시장의 향방이 갈릴 것”이라며 “하지만 과거 ‘보유세 무서우면 팔고 나가라’는 식의 제도가 시행됐지만 당시 다주택자들의 ‘버티기’가 장기화한 점을 고려하면 시장에 물량이 줄어들 가능성도 있다”고 내다봤다.