▲ 7일 LA 한인타운 옥스포드팔레스 호텔에서 열린 미국 부동산 경기전망 세미나에 부동산업계 관계자와 한인 200여명이 참석해 강상욱 투자전문가의 강의에 귀를 기울이고 있다. ⓒ2008 Koreaheraldbiz.com

‘레버리지(Leverage)로 일군 미국 부동산 레버리지로 무너지다.’

7일 저녁, LA 한인타운 옥스포드팔레스 호텔에서 열린 2008년 미국 부동산 경기 전망 세미나에서 강사로 나선 강상욱 투자전문가는 “미국은 지금 자산증식 방법으로 대변되는 ‘레버리지(Leverage·지렛대)’ 정책의 함정에 빠져 있다”고 지적했다.

최소한의 자금으로 부동산 매입을 지원하는 이 ‘레버리지 정책’은 1990년대에 본격적으로 도입돼 2000년대의 낮은 이자율과 함께 미국 부동산 경기 활성화의 주역이 됐다.

강씨는 “1920년대 대공황을 몰고 왔던 증권시장 폭락 역시 5% 자기 자본율이 원인이었다”면서 “그 이후로 증권거래에 있어 50% 자기 자본을 예치해야 거래가 가능하도록 요구하는 것으로 증권거래 정책이 변했다”며 이때의 교훈을 되짚어봐야 한다고 지적했다.

마찬가지로 2000년대 들어 이자부담까지 줄어들면서 5% 이하의 자기 자본으로 주택을 구입할 수 있게 돼 오늘날 부동산 시장의 위험성이 쌓이기 시작했다는 것이다.

강씨는 “상대적으로 상가나 빌딩 등 상업용 건물들이 주택만큼 가격 하락을 겪고 있지 않는 것도 주택에 비해 소유주들의 자기 자본 비율이 높기 때문”이라면서 “레버리지 정책은 시장 상승기에는 효과적인 재산 증식 방법이지만, 하락기에는 헤어날 수 없는 위험성을 내포하고 있다”고 경고했다.

‘레버리지’ 정책을 제대로 활용하기 위해서는 최소 자본으로 최대 자산증식 효과를 누리면서도 현금관리에 대한 위기 대처능력까지 요구된다는 것이다.

강씨는 “시중에 나와 있는 부동산이라는 상품은 이제 생산이 극히 제한돼 있는 선물상품처럼 인식되고 있다”면서 “반면 통화는 계속적으로 늘어나기 때문에 장기적으로 부동산 가격은 상승할 수밖에 없다”고 설명했다. 따라서 부동산 시장이 가격 상승기에 접어들면서 높은 자본 비율을 추월할 기회를 갖게 되기 때문에 가격이 하락하는 시점이야말로 ‘부동산 바잉(Buying)의 기회’라고 결론지었다.

그는 또 지금의 미국 부동산 시장이 과거와 다른 점으로 각종 통계 자료가 데이터베이스화돼 있는데다 인터넷 등으로 실시간 전세계 상황이 곧바로 확인되고 있는 점 등을 꼽았다. 때문에 위기 상황에 대해 정부가 즉각적으로 대처할 수 있기 때문에 과거와 같은 급격한 하락은 불가능하다는 것이다.

강상욱 세미나는 윌셔블러버드와 웨스턴 코너에 신축 중인 초고층 콘도 ‘솔레어(Solair)’ 투자 설명회와 함께 진행됐으며 이날 세미나에는 부동산 업계 관계자를 비롯한 한인 200여명이 참석한 가운데 성황리에 진행됐다. 

나영순 기자