수도권 부동산 시장의 시선이 다시 인천으로 쏠리고 있다. 정부가 2025년 10월 15일 서울 전역과 경기 12개 주요 지역을 조정대상지역·투기과열지구로 지정하면서, 수도권에서 유일하게 ‘비(非)규제지역’으로 남은 곳이 인천이기 때문이다. 시장에서는 “5년 전과 똑같은 패턴이 반복되고 있다”는 분석이 나온다.

이번 대책으로 서울과 경기 주요 지역은 강도 높은 규제망에 묶였다. 이들 지역에서는 무주택자의 주택담보대출비율(LTV)이 40%로 제한되고, 다주택자는 대출이 전면 금지된다. 분양권 중도금 대출 역시 40%로 묶여 실수요자의 자금 부담이 커졌다. 여기에 취득세·양도세 중과, 실거주 의무 등 복합적인 규제가 동시에 적용되면서 시장 유동성이 급격히 위축됐다.

반면 인천은 대출·전매·세제 등 모든 측면에서 자유로운 ‘규제 프리존’으로 남았다. 전문가들은 “서울과 경기에서 막힌 수요가 인천으로 이동하는 풍선효과가 재현될 가능성이 높다”고 전망한다.

비슷한 상황은 2020년 초에도 있었다. 당시 정부는 2월 21일 ‘조정대상지역 확대 방안’을 발표하며 수원(영통·권선·장안), 안양(만안), 의왕 등 경기 남부권을 규제지역으로 추가 지정했다. 이미 서울 전역과 경기 핵심지가 묶여 있던 상황에서, 이 조치로 수도권 전반이 규제망에 편입됐고 인천만 유일하게 비규제 지역으로 남았다.

결과는 빠르게 나타났다. 한국부동산원 통계에 따르면 인천의 아파트 거래량은 2020년 2월 7,516건에서 3월 9,118건으로 한 달 새 21.3% 급증했다. 같은 기간 서울은 3.9% 감소했고, 경기도는 0.6% 증가에 그쳤다. 매매가격지수 역시 2월~6월 동안 인천이 3.16% 상승하며 전국 평균(1.05%)의 세 배를 웃돌았다.

실거래 데이터로도 자금 이동 흐름은 뚜렷했다. 미추홀구 ‘인천SK스카이뷰’(전용 59㎡)는 2020년 3월 4억7,700만 원에 거래되며 4억 원 후반대를 처음 돌파했고, ‘래미안부평’(부평구, 전용 59㎡)은 6월 5억 원 거래로 4개월 만에 1억 원 이상 상승했다. ‘송도더샵퍼스트파크’(연수구, 전용 68㎡)도 같은 시기 7억4,000만 원에 거래되며 지역 상승세를 주도했다. 국토교통부 실거래가 자료는 당시 규제 공백기에 인천으로 자금이 집중됐음을 명확히 보여준다.

결국 정부는 2020년 6월 17일 ‘6·17 부동산대책’을 통해 인천 대부분 지역을 규제지역으로 편입했다. 연수·남동·서구는 투기과열지구로, 나머지 구는 조정대상지역으로 지정됐다. 결과적으로 약 4개월간의 규제 공백기 동안 인천은 수도권 자금의 피난처 역할을 했다.

그리고 5년이 지난 지금, 규제 지형은 당시와 놀라울 만큼 닮아 있다. 서울 전역과 경기 핵심지가 다시 묶였고, 인천은 유일한 비규제 지역으로 남았다. 현재 인천은 무주택자의 LTV 70% 적용, 취득세·양도세 일반세율 유지, 전매제한 자유 등 실수요자에게 유리한 환경을 갖췄다. 여기에 GTX-B 착공, 1·7호선 연장, 도심 재정비사업 확대 등 개발 호재가 동시에 진행 중이어서 인천의 경쟁력은 더욱 부각되고 있다.

이러한 흐름 속에서, 인천 미추홀구 도화동 일대의 ‘두산위브 더센트럴 도화’가 규제 프리존을 대표하는 단지로 주목받고 있다. 전용 59㎡ 기준 4억 원대 합리적인 분양가, 1차 계약금 500만 원 등 실수요자 친화적인 조건을 갖췄다.

비규제지역으로 유지되고 있어, 타 지역과 달리 중도금 대출 40% 제한이 적용되지 않아 대출 접근성이 높고 실수요자의 부담이 한층 덜하다. 도심권 입지에 1호선 도화역과 2호선 국가산단역이 모두 가깝고, GTX-B 수혜 기대감까지 더해져 실수요자는 물론 갈아타기 수요층의 관심이 집중되고 있다.

업계 관계자는 “2020년과 2025년은 금리와 공급 여건은 다르지만, 규제 강화에 따른 자금 이동 구조는 동일하다”며, “이번에도 인천이 정책 완충지로 부각될 가능성이 크다. 다만 단기 급등보다는 점진적인 회복과 안정적 상승 흐름에 무게를 둘 필요가 있다”라고 했다.