주택 공급 확대 없이는 가격 안정 어려워
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미국의 주택난이 좀처럼 개선되지 않는 이유는 단순히 높은 금리나 건설비 상승 때문이 아니라, 수십 년간 누적된 공급 부족 때문이라는 분석이 나왔다.
최근 하버드대 공동주택연구센터(Joint Center for Housing Studies)가 발표한 연구에 따르면 미국 주택시장의 핵심 문제는 신규 주택 건설이 인구 증가와 가구 형성 속도를 따라가지 못한 데 있다.
연구진은 특히 대도시 지역에서 토지 이용 규제와 복잡한 인허가 절차, 지역사회의 개발 반대 움직임(NIMBY)이 주택 공급 확대를 가로막고 있다고 지적했다.
그 결과 수요는 계속 증가하는 반면 공급은 제한되면서 주택가격과 임대료가 장기간 상승 압력을 받고 있다는 설명이다.
실제로 미국의 주택 부족 규모는 최근 수백만 채 수준으로 추산된다. 주택 재고가 크게 부족한 상황에서 금리가 다소 하락하더라도 가격이 쉽게 떨어지지 않는 이유다.
연구는 최근 몇 년간 미국에서 다가구 주택 건설이 증가했음에도 저렴한 가격대의 주택 공급은 여전히 부족하다고 분석했다. 신규 공급 물량 상당수가 고급 아파트와 고가 주택에 집중되면서 중산층과 저소득층이 체감할 수 있는 주거비 부담 완화 효과가 제한적이라는 것이다.
전문가들은 “주택시장의 가장 큰 문제는 수요가 아니라 공급”이라며 “주택 공급을 늘리지 않는 한 집값과 렌트비 안정은 기대하기 어렵다”고 지적했다.
특히 남가주 지역은 전국에서도 공급 부족이 심각한 지역으로 꼽힌다. LA카운티와 오렌지카운티는 강력한 용도지역(Zoning) 규제와 높은 토지 가격, 환경심사 절차 등으로 신규 주택 개발이 어려운 구조다.
한인들이 많이 거주하는 LA 코리아타운과 세리토스, 부에나파크, 어바인 등도 주택 수요는 꾸준히 증가하는 반면 공급은 제한적이어서 높은 주거비 부담이 이어지고 있다.
연구진은 주택난 해소를 위해 ▲인허가 절차 간소화 ▲고밀도 개발 확대 ▲대중교통 중심 주거 개발 ▲노후 상업용 건물의 주거 전환(Adaptive Reuse) ▲저렴주택 건설 지원 확대 등이 필요하다고 제안했다.
