▲ 최근의 부동산 경기가 주택 거래 시장 침체, 상업용 부동산 꾸준이라는 두 가지 방향으로 전개되고 있는 가운데 입주자와 건물주의 중간 역할을 하는 부동산 관리 분야의 중요성이 부각되고 있다. 사진은 타운내 한 쇼핑몰 상가 모습.   ⓒ2007 Koreaheraldbiz.com

부동산 관리가 업계의 화두로 떠올랐다. 주택시장의 침체가 장기화될 조짐을 보이면서 시장이 전반적으로 가라앉고 있는 가운데 부동산업계는 이 시기를 조직을 재정비하거나 전문성을 쌓는 재투자의 기회로 삼는 분위기다.

시장이 활발할 때는 매물 거래만으로도 눈코뜰 새 없이 바빴지만 지금의 침체 분위기를 극복하기 위한 갖가지 전략들이 모색되기도 한다. 특히 부동산관리 분야가 집중적으로 업계의 관심사가 되고 있다.

관리업무는 시장이 침체기일 때 어려운 시기를 견딜 수 있을 뿐만 아니라 잠재적인 고객과 지속적인 관계를 유지해 나갈 수 있는 ‘고객관리’까지 포함된다.

□전문적 관리의 중요성
한국을 비롯 외지에서 유입되는 부동산 투자금이 늘면서 부동산 관리도 전문분야로 부각되고 있다. 주택 시장 분위기와 달리 상업용 부동산 시장이 아직 건재한 것도 부동산업 종사자들이 관리 부분을 간과할 수 없는 이유이기도 하다.

매매 거래가 주택 만큼 활발하지 않지만 상업용 부동산에서는 굵직한 자금이 오가고, 또 그런 상업용 부동산 거래에는 관리라는 업무가 수반되기 때문이다. 아직까지 부동산 관리전문업체라고 내세우는 곳은 타운 내에서 다섯손가락에 꼽기도 힘들 정도로 미개척분야이다. 수요가 느는 반면에 그 수요를 흡수할 만한 인력은 태부족이다. 

□프로페셔널한 관리로 부동산 가치 높여
LA 한인타운에서 30년 이상 부동산 투자와 관리를 전문적으로 해온 한 업자는 “부동산 회사가 제대로 굴러가는데 그다지 많은 고객이 필요하지 않다”라는 말을 했다. 몇몇 고객이 소유한 건물을 사고 팔면서 하나의 부동산회사가 움직인다는 것이다. 물론 매매가 이뤄지는 중간 시기에는 그 부동산을 관리하는 역할도 간과할 수 없다.

적정한 렌트 가격을 산정하고, 그 부동산으로부터 안정적인 수입 기록을 확보함으로써 매매시에도 좋은 가격으로 내놓을 수 있기 때문이다. 궁극적으로 부동산이라는 자산으로부터 최고의 투자가치를 창출해내기 위해서도 전문적인 관리는 필수이다. 또한 오랜 부동산 관리 경험은 곧 좋은 매물을 고르는 안목으로 이어질 수 있다.

26년 동안 관리전문 부동산회사로 특화해온 아주부동산 샘 정 대표는 “부동산 관리는 자산 관리의 측면에서 여러가지로 유리하다”라며 “한번 매매 거래로 고객과의 관계가 끝나지 않기 때문에 관리 자체의 중요성보다는 부동산 분야에서 기반쌓기로서는 관리가 더 중요하다”라고 설명한다.

□매매보다 더 어려운 게 관리
매매는 한번 거래로 일단락되지만 관리는 지속적인 관계이다. 12년간 부동산관리를 맡아온 델타부동산의 데이빗 윤 대표는 “매매는 한두번, 단기적으로 잘하면 되지만 관리는 수없이 발생하는 돌발 상황에 매번 잘 해야 하는 너무나 어려운 일”이라며 “기왕에 하던 일의 연장선상에 있다는 점에서 부동산 업무의 일부분일 뿐이라는 인식이 있어서인지 아직까지 이 분야의 전문성을 인정하지 않는 풍토가 있다”라고 말했다.

입주자들의 불평불만 사항부터 건물 인스펙션, 세금이나 비용 관리, 건물주와 입주자들의 적절한 중재 역할 등 매니지먼트가 하는 일을 늘어놓으려면 끝도 없다. 게다가 노력에 비해 수입이 많지 않다는 것도 부동산 관리 분야의 성장에 걸림돌이다. 노력에 소모되는 시간에 비해 아직까지 매니지먼트 비용에 대한 건물주들의 인식 부족이 크다.

렌트수입이 생기는 부동산의 매니지먼트 비용은 5%부터 10%이상까지 천차만별이다. 상황에 따라 유닛당 일정 금액으로 매니지먼트 비용을 부과하지만, 통상적으로 렌트비의 5% 이상 부과하기는 어렵다는 게 전문업자들의 얘기다.

□철저한 중간자 역할
섣부른 관리는 랜드로드에게 궁극적으로 손해만 끼칠 뿐이라는 게 이 분야 전문가들이 말하는 공통된 어려움이다. 예를 들어 상가를 관리하는 경우라면 매니지먼트의 역할이 입주자들로부터 무조건 최대의 수입을 만들어 랜드로드에게 전달하는 게 아니라는 것이다.

오히려 상가 입주자들이 비즈니스를 잘해서 건물주에게 안정적인 수입을 올릴 수 있도록 해 주면서 그 상가의 가치를 높여주는 것”이 보다 정확한 관리의 역할이요, 임무라는 말이다. 비록 관리계약은 건물주와 했더라도 무조건 건물주의 요구를 수용해주기 보다 입주자들의 사소한 불만에도 귀를 기울여 적은 비용으로 막을 일을 큰 비용이 들지 않도록 조치하는 게 매니지먼트의 적절한 역할이다.
 
나영순 기자 / LA