서울 성동구 달맞이공원에서 바라본 강남구 압구정동 아파트의 모습

정부가 9·7 부동산 대책에서 규제지역(투기지구·투기과열지구·조정대상지역)에 대한 새로운 대출규제(주택담보비율·LTV 40%)를 발표한 가운데, 마포구와 성동구가 집값 상승으로 규제지역 지정 정량 요건을 이미 충족한 것으로 나타났다. 이렇게 되면 강남3구(강남·서초·송파구)와 용산구 등 4개 구처럼 이들 지역도 대출 한도가 크게 줄어들 전망이다.

▶마포·성동 주택가격상승률, 물가상승률의 4~5배 달해=10일 통계청과 한국부동산원에 따르면 지난 5~7월 성동구의 평균 주택가격지수 상승률은 1.63%로 서울시 물가상승률(0.28%)의 5.8배에 달하는 것으로 집계됐다. 마포구의 경우 3개월 간 평균 주택가격지수 상승률이 1.22%를 기록해 물가상승률의 4.3배에 달했다.

그 외에도 강동구가 3.7배, 양천구 3.53배, 영등포구 3.4배, 동작구 2.96배, 광진구 2.21배를 기록하는 등 ‘6억 이상 주택담보대출(주담대) 제한’ 내용을 담은 6·27 대출규제 이후에도 서울시 내 특정 지역구의 주택 가격은 꾸준히 상승했다.

주택법에 따르면 투기과열지구와 조정대상지역은 해당 지역의 주택가격상승률이 물가상승률보다 현저히 높은 지역 중에 청약경쟁률·주택가격·주택보급률 등을 함께 고려해 선정하게 된다. 통상 조정대상지역의 경우 물가상승률의 1.3배, 투기과열지구는 1.5배를 넘을 시 정량요건을 충족했다고 본다. 사실상 마포구와 성동구는 물론, 강동구와 양천구 등이 이미 정량요건을 충족한 셈이다.

특히 마포구와 성동구는 6·27 대출규제가 발표된 지 2개월 가량 지난 지금도 상승폭을 오히려 키우고 있다. 한국부동산원의 ‘주간 아파트가격 동향’에 따르면, 9월 첫째 주 성동구는 0.19%에서 0.2%로, 마포구는 0.08%에서 0.12%로 상승폭이 확대됐다.

두 자치구의 규제지역 선정이 임박했다는 분석이 나오는 이유다. 국토교통부 관계자는 “규제지역 선정은 정량 요건을 충족했다고 자동으로 되는 건 아니고 다른 거시경제 지표와 시장 불안 가능성을 보고 판단하게 된다”며 “마포구와 성동구 등 일부 지역이 이미 정량요건을 충족한 건 파악하고 있지만, 언제 규제지역으로 선정될지 지금은 확인해줄 수 없다”고 말했다.

▶15억 이하 거래 아직 50%…규제지역 선정되면 ‘거래절벽’=마포구와 성동구 등 정량 요건을 갖춘 지역이 투기과열지구나 조정대상지역에 포함되면, 전체 거래의 절반 이상이 더 강화된 대출규제 영향을 받을 것으로 예상된다.

이에 따라 시장에선 고가 아파트가 밀집된 강남3구나 용산구 외에 규제지역이 확대될 경우, 거래가 급격히 위축될 것으로 보고 있다.

한 시중은행 관계자는 “현재 규제지역인 4개구는 어차피 주택가격이 상당히 높기 때문에 LTV를 50%로 적용하든, 40%로 적용하든 주담대 한도 6억원 규제가 더 강력하다”면서 “하지만 마포구와 성동구는 15억원 이하의 아파트가 여전히 다수라 타격이 크다”고 말했다.

현재 이들 지역에서 10억원의 아파트를 담보로 대출을 받을 시, 주담대 한도 6억원·LTV 70% 동시 적용을 받아 최대 6억원 대출이 가능하다. 그런데 규제지역이 적용되면 LTV40%를 적용받아 4억원을 초과해 대출을 받을 수 없다.

실제 국토부 실거래가 공개시스템에 따르면 성동구와 마포구의 올해 거래 건수(9일 기준)는 각각 3315건과 2906건에 이른다. 그중 15억원 이하의 거래 건수는 각각 1775건, 1640건으로 각각 53%, 56%에 달한다. 규제지역 지정 시 절반이 넘는 거래가 대출 한도가 줄어들 것이란 얘기다.

이상경 국토부 제1차관은 공급대책 발표 당시 “LTV를 40%로 강화해도 이미 ‘6억 이상 대출제한’이 적용되고 있기 때문에 실질적으로는 큰 효과가 없을 것”이라면서도 “하지만 마포나 성동 등 바깥 지역에서 LTV 40%를 적용하면 6억원보다 더 가격이 낮아지기 때문에 효과가 굉장할 것”이라고 설명했다. 규제지역이 다른 한강벨트로 확대될 시를 대비한 선제적인 조치라는 의미다.

해당 규제가 오히려 가격 하단에 있는 주택 거래를 동결시켜 양극화를 심화할 수 있다는 우려도 나온다. 김효선 NH농협은행 부동산 수석전문위원은 “성동구의 경우 양극화가 심한 지역”이라며 “가격 상단의 지역은 영향이 없고, 규제가 필요 없는 하단에 있는 데만 영향을 받을텐데 실질적인 실익은 없어 보인다”고 분석했다.

홍승희 기자