노도강(노원·도봉·강북구) 등 서울 외곽 지역의 아파트 전세가율(매매가 대비 전세가 비율)이 6년여 만에 최고치를 기록했다. 전셋값 상승세가 두드러졌던 문재인 정부 시절 수준까지 오른 것으로, 토지거래허가 규제 및 공급 부족 등으로 임대차 가격 상승세가 이어진 결과로 풀이된다. 매매가의 하방지지선 역할을 하는 전셋값이 계속해서 오르며 집값 상방 압력도 확대되는 양상이다.

12일 KB부동산 통계에 따르면, 지난 5월 강북구 아파트 전세가율은 63.48%로, 2019년 12월(63.57%) 이후 6년 5개월 만에 가장 높은 수치를 기록했다. 노원구도 55.57%로 집계돼 2020년 4월(55.65%) 이후 최고치를 보였고, 도봉구는 60.02%로 2020년 1월(60.30%) 이후 6년 4개월 만에 60%선을 돌파했다.

노도강 외에도 구로구(58.6%), 금천구(62.8%), 중랑구(62.9%) 등 외곽 자치구들의 전세가율도 60% 안팎의 높은 수치를 보였다.

이 같은 전세가율 상승은 타 자치구 대비 상대적으로 매매가격이 낮은 중저가 지역으로 실거주 매입 수요가 몰리며 임대차 매물이 줄어들고 가격이 가파르게 오른 영향으로 해석된다.

실제 이날 기준 강북구 아파트 전세 매물은 77건에 불과해 반년 전(138건)에 비해 44% 감소했고, 노원구는 같은 기간 697건에서 248건으로 63% 급감했다. 도봉구 또한 339건에서 174건으로 49% 줄어들었다.

송승현 도시와경제 대표는 “노도강 등 서울 외곽 지역은 10억 이하 매입비중이 높은 곳이라 매수자가 실거주하고, 기존 임차인들 퇴거하면서 전월세 수급 부족이 나타나고 있다”며 “아울러 소득분위가 주요 지역 대비 상대적으로 낮은 거주자들이 많아 매매 대신 전세나 월세로 머무르는 경우도 있어 임차 수요가 응집된 결과”라고 말했다.

문제는 전세가율 상승은 매매가격의 상방 요인으로 작용한다는 점이다. 업계에서는 매매가격 상승으로 이어질 수 있는 전세가율 기준을 60~70%선으로 보고 있다.

송 대표는 “전세가율이 올라도 매물이 많으면 큰 폭의 상승으로 이어지지 않을 수 있지만 지금은 매물 자체가 부족한 상황”이라며 “일반적으로 아파트 전세가율이 30~40%면 실수요보다는 투자수요가 많이 들어온 시장, 60~70%면 실수요가 많은 시장으로 해석하는데 지금은 실수요자들이 가격을 올리고 있는 흐름이라 매매가는 더 올라갈 여지가 크다”고 전망했다.

한편 전세 매물 부족, 전셋값 및 전세가율 상승 흐름이 확대되는 데 대해 정부는 임대차 시장의 구조적 변화 및 지난 몇 년간 대외적 변수로 인한 착공 감소가 직접적 원인이라는 입장이다.

국토교통부는 “전월세 가격 상승은 2022년~2024년 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 위기, 러시아 우크라이나착공 감소가 주요 원인”이라며 “전세사기 여파로 임차인의 월세 선호 등 장기간에 걸친 임대차 구조 변화로 전세의 월세화 현상이 나타나고 있다”고 설명했다. 신혜원 기자