서울 송파구 롯데월드타워에서 바라본 아파트의 모습. [연합]

[헤럴드경제=홍승희 기자] 서울 전역과 경기도 12개 지역이 토지거래허가구역과 규제지역 등 3중 규제로 묶여있는 가운데 경기도 외곽 비규제지역에서 신고가가 속속 체결되고 있다. 외지인의 투자 수요와 함께 대출이 보다 널널한 곳을 찾는 실거주 수요가 혼재된 영향으로 풀이된다.

24일 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 고양시 덕양구의 DMC한강삼정그린코아더베스트 84㎡(이하 전용면적)는 지난 3월 25일 13억5000만원에 거래되며 최고가를 경신했다. 인근 DMC디에트르한강도 지난 1월 31일 12억8000만원에 팔려 신고가를 갈아치웠다.

고양시 덕양구에서도 마포에 인접해 ‘마포구 덕은동’이라 불리는 덕은지구 소재의 한강 변 아파트들을 중심으로 최고가가 체결되고 있는 것으로 풀이된다. 덕은지구는 도시개발사업지로 지어져 신도시는 아니지만 약 5000가구의 아파트가 들어서 있는 곳이다.

경기도 남양주 다산신도시에서도 신고가 체결 사례가 나왔다. 다산자이아이비플레이스 84㎡가 12억원에 팔린 것이다. 구리시 금호베스트빌에선 134㎡짜리 타입이 지난 1월 17억1000만원에 팔리며 최고가를 경신했다. 파주시의 운정신도시아이파크도 59㎡가 지난 3월 28일 최고가인 6억1000만원에 거래됐다.

서울 도심 내 부동산 앞에 매물 가격표가 부착되어 있다. 사진은 기사와 관계 없음. 임세준 기자

이처럼 비규제지역에서 최근 신고가 계약이 체결되는 건 최근 서울의 평균 집값이 치솟는 반면 대출 규제는 더 강화해 수요가 대체 지역으로 움직인 데 따른 것으로 풀이된다. KB부동산에 따르면 지난 3월 기준 서울 아파트의 평균 매매가격은 12억157만원이다. 지난해 6월, 이재명 정부의 첫 대출규제인 6·27규제가 나오기 전까지만 해도 약 10억2660만원 수준이었지만 9개월 만에 2억원 가까이 오른 것이다.

여기에 서울 모든 지역 규제지역 적용으로 인해 주택담보비율(LTV) 40%까지만 대출이 가능하다 보니, 가격이 상대적으로 저렴하고 총부채원리금상환비율(DSR) 한도를 적용 받더라도 LTV 70%까지 대출이 가능한 외곽으로 몰린 것이라는 해석도 나온다.

실제 한국부동산원에 따르면 4월 셋째주(20일 기준)간 전국서 가장 높은 상승률을 기록한 곳 비규제지역인 화성시 동탄구(0.49%)에 해당했다. 이외에도 구리가 0.29%, 남양주 0.11%, 오산 0.06%, 동두천 0.04%, 김포 0.03%, 고양시 덕양구 0.01% 등이 상승세를 보였다.

일각에선 토지거래허가구역으로 묶이지 않은 비규제지역에 대한 투자 수요도 일부 몰렸을 가능성을 제기한다. 실제 법원 등기정보광장에 따르면 10·15 대책이 발표된 지난 10월 이후 올 3월까지 6개월간 ▷평택에 2085명, ▷파주 1869명, ▷고양 덕양 1747명, ▷남양주 1736명, ▷김포 1445명, ▷화성 동탄 1284명, ▷부천 원미 1072명, ▷구리 1070명의 외지인 매수자가 있었다.

그중에서도 아파트 가격 상승이 통계로 나타난 고양 덕양과 남양주, 화성 동탄, 그리고 구리의 경우 서울 출신 매수자의 비중이 압도적으로 높았다. 서울에는 다주택자 매물을 제외하고 100% 실거주 의무가 적용되는 가운데 일부 투자자가 ‘세를 낀 매수’를 위해 대체 지역에 몰렸을 가능성이 제기되는 이유다.

다만 ‘비거주 1주택자’에 대한 정부의 혜택 축소가 예고된 만큼, 해당 비중이 높지는 않을 거라는 게 전문가 분석이다.

남혁우 우리은행 연구원은 “서울 중하위 지역의 양호한 가격 흐름이 인근 경기 외곽지역으로 일부 확산하고 있는 것으로 보인다”며 “서울로 관문도시 역할을 하는 인접 경기 위성도시 부천시, 의정부, 구리시 등 비규제지역 중심으로 가격상승 폭이 확대되는 모습을 보이고 있다”고 분석했다.

그러면서 “비거주 투자 수요가 일부 있을 수 있지만 양도소득세 등 세제 장벽으로 인해 ‘(갭투자를)안 할’ 요인이 ‘할’ 요인보다 많은 상황”이라며 “비중이 높진 않을 것으로 본다”고 했다.