6·27 대출 규제 이후 잠시 주춤했던 서울 아파트 시장이 다시 강세를 보이고 있다. 거래량은 일시적으로 줄었지만 가격은 여전히 견조하며, 주요 지역에서는 신고가 행진이 이어지고 있다. 전문가들은 정부의 추가 규제 가능성까지 거론되는 가운데, 실수요자들의 내 집 마련 고민이 오히려 더 깊어지고 있다고 지적한다.

이 가운데 건축비 상승은 분양가를 끌어올리는 주요 요인으로 작용하고 있다. 최근 압구정2구역(평당 1,150만 원), 여의도 대교아파트(1,120만 원), 성수전략정비구역(1,160만 원) 등 서울 주요 재건축 단지들의 공사비는 이미 평당 1,000만 원을 넘어섰다. 불과 몇 년 전만 해도 700만~800만 원대였던 공사비가 이제는 1,000만 원이 ‘최소 기준’으로 자리 잡은 셈이다.

국토교통부가 발표한 기본형 건축비도 같은 흐름을 보인다. 2025년 9월 기준 기본형 건축비는 ㎡당 465만2,000원으로 직전 대비 1.9% 인상됐다. 이번 인상은 분양가 상한제를 적용받는 단지에 직접 영향을 미치며, 비적용 단지 역시 공사비·자재비 등 원가 상승으로 인해 분양가 인상 압력을 피하기 어렵다.

분양가 상승세는 이미 통계로 확인된다. 주택도시보증공사(HUG)에 따르면 올해 7월 말 수도권 민간아파트의 ㎡당 평균 분양가는 879만4,000원으로 전년 동월 대비 4.8% 상승했다. 전용 84㎡로 환산하면 불과 1년 만에 3,000만 원 이상 오른 셈이다. 특히 전용 59㎡는 같은 기간 약 12.3% 올라 7억8,000만 원 수준까지 치솟았다.

업계 관계자는 “지금 분양 중인 단지는 이미 가격이 확정돼 있다”며 “내년 이후 나오는 단지들은 인상된 건축비가 반영돼 지금보다 최소 10~15% 비싸질 가능성이 커, 최근에는 분양가가 고정된 기분양 단지에 수요자들의 문의가 집중되고 있다”고 했다.

여기에 공급 부족까지 겹치고 있다. 부동산R114에 따르면 올해 수도권 아파트 입주 물량은 11만3,001가구로 9년 만에 최저치를 기록했으며, 내년은 이보다 더 줄어든 8만8,855가구에 그칠 전망이다. 공급이 줄면 선택권도 제한될 수밖에 없다.

이러한 시장 상황 속에서 인천 미추홀구에서 분양 중인 ‘두산위브 더센트럴 도화’가 주목받고 있다. 이 단지는 전용 59·74·84㎡ 중소형 위주 구성으로, 전용 59㎡ 기준 분양가가 4억 원대에 책정돼 합리적인 수준이다. 계약금은 분양가의 5%로, 1차 계약금은 500만 원에 불과해 초기 부담도 적다. 특히 10월 1일부터 시작되는 선착순 분양은 청약통장이나 주택 보유 여부와 관계없이 누구나 참여할 수 있으며, 원하는 동·호수를 직접 선택할 수 있다는 장점이 있다.

단지는 지하 2층~지상 39층, 7개 동 660세대 규모로 조성되며, 스카이라운지·게스트하우스·피트니스센터·세대창고 등 특화 커뮤니티를 갖춘다. 교통 여건도 우수해 1호선 도화역을 통해 구로·용산·종로까지 환승 없이 이동 가능하고, 주안역 특급 전동열차 이용 시 용산까지 약 35분이면 도달할 수 있다. GTX-B 개통(예정) 시 광역 접근성은 한층 더 강화될 전망이다. 생활 인프라도 풍부해 대형마트·의료시설·공공기관이 인근에 자리하고 있어 원스톱 생활환경을 누릴 수 있다.

분양 관계자는 “분양가 상승 압력과 공급 부족, 규제 우려까지 겹친 지금, 합리적인 가격과 편리한 입지를 갖춘 신축 단지는 점점 더 귀해지고 있다”며 “두산위브 더센트럴 도화는 이러한 조건을 모두 갖춘 드문 기회로, 실수요자와 투자자 모두에게 지금이 최적의 타이밍이다”라고 했다.