정부가 지난달 29일 구윤철 부총리 겸 재정경제부 장관 주재로 주택 공급 촉진 관계장관회의를 연 뒤 ‘도심 주택공급 확대 및 신속화 방안’을 발표했다. 사진은 당초 6000가구에서 1만가구로 4000가구 공급이 늘어날 예정인 서울 용산국제업무지구 부지. [연합]

[헤럴드경제=신혜원 기자] 정부가 1·29 공급대책을 통해 수도권 도심지역에 6만가구를 공급하겠다고 밝힌 가운데, 추진 속도뿐 아니라 분양·임대 등 공급방식 또한 대책의 실효성을 좌우할 것이란 관측이다. 아직 분양과 임대 중 어느 방식으로 더 많이 공급될지 정해지지 않았다는 게 정부의 입장이지만 시장에서는 임대 물량 비중이 더 클 것으로 보고 있다. 분양 물량 또한 지분적립형, 이익공유형 방식이 거론되며 청년·신혼부부의 내 집 마련 수요를 충족하기에 한계가 있을 것이란 우려도 나온다.

1일 부동산 업계에 따르면 정부는 이르면 오는 3월 중 ‘주거복지 추진방안’을 발표할 계획이다. 1·29 대책에 포함된 물량을 청년·신혼부부에게 어떤 방식으로, 얼마나 공급할지도 주거복지 추진방안에 담길 예정이다.

앞서 정부는 지난달 29일 ‘도심 주택공급 확대 및 신속화 방안’을 발표하며 용산국제업무지구 1만가구를 비롯해 용산 일대에서 1만3500가구, 과천경마장·방첩사령부 부지 9800가구, 태릉CC 부지 6800가구 등 수도권 선호 지역을 중심으로 총 6만가구를 발굴해 2030년까지 착공하겠다고 밝혔다.

46곳의 사업지별 위치와 가구 수는 공개됐지만 1·29 대책에 해당 물량의 세부적인 공공분양·공공임대 비중은 포함되지 않았다. 우선 큰 틀에서 공급 물량과 추진 방향을 제시하고 추후 발표할 주거복지 추진방안에서 이를 구체화하겠다는 계획이다.

정부는 핵심지 분양을 선호하는 여론을 고려한 듯 공공임대 일변도의 공급은 아닐 것이라고 설명한다. 김윤덕 국토부 장관은 지난달 대책을 발표하며 “(공급 물량에) 임대주택만 많고 분양주택은 적을 거란 이야기는 과하다”며 “분양주택도 모두 열어놓고 준비하고 있다”고 강조했다. 김이탁 국토부 1차관 또한 최근 라디오 인터뷰에서 “임대만으로 갈 수는 없기 때문에 그건 걱정 안 해도 된다”고 말했다.

그럼에도 현 정부의 주거복지 정책이 공공임대 확대에 방점을 찍고 있고, 그간 이재명 대통령의 발언 등을 고려하면 임대 물량 비중이 클 것이란 전망이 우세하다. 이재명 대통령은 지난해 말 국무회의에서 “왜 임대주택을 자꾸 분양해서 팔아치우나”라며 공공임대주택 정책 패러다임 전환을 주문했고, 같은 달 국토부 업무보고에선 “공공임대 주택을 지을 때 역세권 등 좋은 지역에 짓도록 하라”고 지시했다.

공공주택특별법 시행령 제3조(공공주택 건설 비율)에 따르면 공공주택지구에서는 전체 물량의 최소 35% 이상을 공공임대주택으로 배정하도록 규정하고 있는데 이 비율을 웃도는 임대 공급이 이뤄질 것이란 전망이다. 더욱이 1·29 대책이 국공유지를 활용하기 때문에 분양에 초점을 맞추기엔 구조적인 제약이 있다는 분석이다. 1만가구 물량이 포함된 노후청사 복합개발의 경우 그간 분양된 전례가 없다는 점도 이 같은 관측을 뒷받침한다.

사진은 지난달 29일 서울 용산구 캠프킴 부지 현장. [헤럴드경제DB]

임대 물량이 다수 나올 것으로 예측되는 상황 속 분양 물량을 어떻게 공급할지도 또 하나의 관건이다. 일반 분양과 더불어 지분적립형, 이익공유형 등의 방식이 거론된다. 김 차관은 직접 ‘부담가능한 주택’(affordable housing) 개념을 언급하며 “한 번에 목돈으로 다 살 수 없는 분들을 위해 적립을 한다든지 분할해서 납부하는 분양 방식을 검토하고 있다”고 말하기도 했다.

지분적립형 분양주택은 청약에 당첨됐을 때 분양가의 10~25%만 부담하고, 나머지 지분은 최대 30년에 걸쳐 단계적으로 취득하는 모델이다. 이익공유형 분양주택은 시세의 80% 이하 수준 분양가로 공급하는 대신 5년 거주 의무가 부여되며 주택 매각 시 처분 손익의 30%는 공공이 환수한다.

정부가 중점 공급 대상으로 제시한 청년·신혼부부는 자금여력이 상대적으로 부족하고, 용산·과천 등 분양가가 높은 사업지들이 많아 이런 방식이 대안이 될 수 있다는 시각이다. 다만 전문가들은 지분적립형·이익공유형을 통한 분양의 취지는 이상적이지만 실질적 집값 안정 효과는 제한적일 것이라고 지적했다.

송승현 도시와경제 대표는 “지분적립식으로 하면 (내 집 마련) 첫 발걸음 자체는 딛기는 편할 수 있다”면서도 “일부 수요는 있을 수 있지만 그보다는 다수가 원하는 토지거래허가구역 완화, 대출문턱 하향 등의 정공법을 사용하는 것이 청년층의 내 집 마련에 직접적으로 도움을 주는 방법”이라고 했다.

지분적립형의 경우 잔여 지분을 취득할 때 시세 변동 반영 여부가 불확실해 제도 설계에 따라 부담이 달라질 수 있다는 의견도 있다.

고준석 연세대 상남경영원 교수는 “소액으로도 내 집 마련할 수 있다는 점은 좋지만 문제는 납부 기준을 어디에 둘 거냐는 것”이라며 “당초 처음 계약한 금액대로 계속 지분 금액을 납부하는 것이 아니라 집값이 올라가는 만큼 비례해서 납부하게 된다면 지분적립형의 의미가 없어진다”고 말했다.

이에 정부가 이르면 3월 발표할 주거복지 추진방안에는 실수요자들이 공급효과를 체감할 수 있는 분양 비중과 분양 방식이 반영돼야 한다는 조언이다.

남혁우 우리은행 부동산연구원은 “분양과 임대 물량의 황금 비율을 찾는 것이 중요하다”며 “도심 핵심지에 공급되는 만큼 청년 주거안정을 위한 임대 물량도 중요하지만 2030세대의 가장 큰 갈증인 ‘내 집 마련’과 ‘자산 형성의 사다리’ 기능을 할 수 있도록 분양 물량을 적절히 배분해 균형점을 찾아야 한다”고 강조했다.