Q)저는 LA에 위치한 아파트를 거주하고 있습니다. 최근 아파트가 새 주인에게 팔린 후, 새 주인이 아파트의 용도를 상업용으로 전환한다는 계획을 발표하고 세입자들의 이주를 요구하고 있습니다. 새주인은 이주 요구를 받아들일 경우 이주 지원금을 제공한다고 합니다. 이주 지원금의 규모와 절차에 대해 알고 싶습니다. 

A)  최근 부동산 개발이 활발해지면서 신규 개발이 가능한 토지가 부족한 관계로 기존의 건물을 용도 변경하는 형태로 개발이 많이 이루어지고 있습니다. 이러한 과정에서 아파트 용도로 쓰던 건물을 콘도나 상업용 건물로 전환하는 과정에서 세입자와의 분쟁이 자주 발생하고 있습니다. 로스엔젤레스시에서는 1978년 10월 1일 이전에 건축된 임대용 주택에서 임대주가 세입자를 퇴거시킬 경우 세입자의 과실로 인한 퇴거소송이 아닐 경우, 위에 질문한 경우처럼 임대주가 아파트를 상업용 건물로 전환할 경우, 이주 지원금을 지불해야 합니다. 임대주가 세입자에게 이주 지원금을 지불해야되는 경우는 다음과 같습니다.

▲첫째, 주택을 콘도미니엄으로 전환하거나 상업용으로 쓰기 위해 세입자를 퇴거시키는 경우  ▲둘째, 임대주가 본인, 배우자, 부모, 자녀 또는 상주 관리인의 거주를 위해 퇴거하는 경우
▲ 셋째, 주택의 증축 또는 개축을 위해 퇴거가 필요한 경우 
▲넷째, 주택이 임대 주택시장에서 영구 제거되거나 건물을 헐기 위해 퇴거가 필요한 경우 
▲다섯째, 임대주가 정부기관의 철수명령에 응해 세입자를 퇴거하는 경우 
▲여섯째, 주택도시 개발국이 주택을 회수하고자 하는 경우입니다.

이주 지원금은 임대주가 세입자의 과실 없이 퇴거하려할 경우, 다음과 같은 경우에는 적용되지 않습니다. 
▲첫째, 임대주가 자연재해나 천재지변으로 인한 위험상황을 이유로 한 정부기관의 철수명령에 응해 퇴거하는 경우 ▲둘째, 상주 관리인을 다른 상주 관리인으로 교체하고자 퇴거하는 경우입니다. 위에 설명한 예외사항을 제외하고 과실 없는 임대인을 퇴거하려 할 경우는 이주 지원금을 지불해야 합니다.

이주 지원금은 모든 세입자가 받을 수 있는 권리입니다. 거주 기간이 3년이 안된 세입자는 $6,810 그리고 3년이상 거주했을 경우는 $9,040의 이주 지원금을 받게 됩니다. 또한  62세이상, 장애인, 그리고 1인 이상의 미성년 자녀를 법적 부양가족으로 3년이상 거주했을 경우 $17,080까지 지원 받고 3년 이하일 경우 $14,850을 받을 권리가 있습니다.

이주 지원금은 퇴거 통지서가 발송된 후 15일 이내에 지급돼야 합니다. 임대주는 세입자에게 직접 지불 할 수도 있고 은행이나 에스크로 회사에 이주 지원금을 기탁하고 세입자가 퇴거 통지서에 따라서 퇴거된 것이 확인될 때 지불되도록 할 수 있습니다. 에스크로가 만들어졌을 경우 세입자는 퇴거한 확인서를 에스크로에 제출한 후 3일 내에 에스크로 회사는 입금된 이주 지원금을 지불해야 합니다.

임대주가 이주 지원금을 제공하지 않을 경우 불법 퇴거 및 이주 지원금 불이행에 대해 시정부에 고발하거나 법원에 피해소송을 제기할 수 있습니다. 이런 경우 임대주는 지급돼야 할 이주지원금의 1.5배 벌금이 부과될 수 있습니다. 위와 같이 주거 건물의 세입자와 임대자의 관계는 법으로 구체적으로 규정돼 있고 특히 임대주는 세입자의 과실로 인한 퇴거가 아닐 경우에는 이주 지원금을 지불해야하며 아파트가 위치한 시에 퇴거 통보전 필요한 서류를 제출하고 확인을 받아야 합니다. 

▲문의 이승호 변호사 (213)487-2371