현 정부 출범 이후 수도권 아파트 시장을 겨냥한 규제가 연이어 강화되면서, 투자자들의 시선이 새로운 대체 투자처로 옮겨가고 있다. 지난해 6월 발표된 부동산 대책에 이어, 10월 추가 대책까지 더해지며 서울을 중심으로 한 수도권 주요 지역은 대출·세제·청약 전반에서 진입 장벽이 한층 높아졌다는 평가다.

특히 다주택자 규제와 고가 주택에 대한 금융 제한이 동시에 강화되면서, 아파트를 통한 자산 증식 전략은 갈수록 선택지가 줄어드는 모습이다. 분양가 15억 원 초과 주택에 대한 대출 제한, 규제지역 확대 등으로 실수요자는 물론 투자 수요까지 위축되며 “이제 아파트는 규제 리스크를 함께 안고 가야 하는 자산”이라는 인식도 확산되고 있다.

그럼에도 불구하고 인플레이션 환경 속에서 실물자산 투자의 필요성은 여전히 유효하다는 것이 시장의 공통된 시각이다. 금리 변동성과 금융시장 불확실성이 지속되는 가운데, 현금을 그대로 보유하기보다는 장기적으로 가치가 유지·상승해온 부동산 자산에 대한 관심은 쉽게 사그라들지 않고 있다.

최근 다시 주목받고 있는 자산 중 하나가 바로 ‘토지’다. 토지는 공급이 한정되어 있을 뿐만 아니라, 장기적으로 지가지수가 꾸준히 상승하는 특징을 보여 대표적인 인플레이션 헤지 수단으로 꼽힌다. 실제 통계를 보면, 전국 연간 지가지수는 2010년 71.4에서 2024년 102.1로 15년 동안 단 한 차례도 하락하지 않고 꾸준히 우상향했다. 단기 변동성이 큰 금융상품이나 규제 영향을 직접적으로 받는 아파트와 달리, 토지는 시간의 흐름 속에서도 안정적인 가치 상승을 이어온 자산으로 평가된다.

특히 최근에는 아파트 규제를 피해갈 수 있는 동시에, 향후 개발 가능성과 활용성을 함께 기대할 수 있는 ‘계획된 토지’에 대한 관심이 빠르게 높아지고 있다. 용도와 개발 기준이 명확한 도시개발구역 내 토지는 막연한 토지 투자에 대한 부담을 낮추면서도, 중장기 자산 운용 수단으로서 매력을 갖췄다는 분석이다.

이 같은 흐름 속에서 전주 에코시티 체비지 토지 분양이 대체 투자처로 주목받고 있다. 전주시가 에코시티 내 체비지(국공유지)에 대한 지구단위계획 변경을 확정 고시하면서, 투자자들의 관심이 집중되고 있는 것이다.

이번 변경은 준주거시설용지, 블록형 단독주택용지, 종교시설용지를 중심으로 이뤄졌으며, 용도 추가 및 허용기준 완화, 획지 합병 기준 확대 등이 핵심이다. 특히 종교시설용지는 준주거용지로 용도가 변경되며 토지 활용성과 사업성이 크게 향상됐다는 평가를 받고 있다.

현재 공급 중인 체비지 물량은 총 62필지로 ▲준주거시설용지 51필지 ▲주차장용지 9필지로 구성돼 있다. 분양은 선착순 수의계약을 중심으로 진행 중이다.

지구단위계획 변경을 통해 준주거시설용지는 오피스텔, 상점, 의료시설, 교육연구시설(학원), 노유자시설, 운동시설 등으로의 건축이 가능해졌고, 일부 블록(1·2·9·10)은 주거기능(다가구 주택 최대 5가구)도 허용됐다. 또 소규모 필지가 많았던 해당 블록은 최대 3개 필지까지 합병이 가능해지며 토지 활용 유연성이 대폭 확대됐다.

전주 에코시티는 도시개발구역 내 기반시설이 이미 완비된 지역으로, 체비지 역시 도로, 인허가, 지구단위계획 지침이 모두 갖춰진 계획형 토지로 공급된다. 개발 리스크가 상대적으로 낮고, 용도 변경이나 건축 계획 수립도 수월해 초보 투자자들에게도 진입장벽이 낮은 것이 특징이다.

준주거용지의 경우 용적률 350% 이하, 건폐율 60% 이하, 6층 이하 건축 가능 조건을 갖췄고, 상업용지는 500% 용적률, 15층까지 건축 가능하다. 블록형 단독주택용지는 1종 일반주거지역 기준으로, 50% 건폐율, 150% 용적률 조건이 적용된다.

전주 에코시티는 만경강과 백석저수지 등 자연환경은 물론, 전북대·전북대병원·초·중·고 등 정주 인프라를 바탕으로 이미 전북권에서 가장 완성도 높은 신도시로 자리잡고 있어 이번 용지 분양에도 많은 관심이 집중되고 있다.

실제 과거 공급된 주거상품들은 높은 청약경쟁률을 기록하며 완판된 바 있다. ‘에코시티 더샵 4차’는 평균 191대 1, ‘한양수자인 디에스틴 오피스텔’은 평균 249.6대 1로 마감된 바 있다. 이번 분양은 완성된 도시 안에 공급되는 마지막 공공 체비지 물량이라는 점에서 희소성과 안정성을 모두 갖췄다는 평가를 받고 있다.

분양 관계자는 “아파트 규제가 반복되면서 수도권 투자자들 사이에서 토지를 통한 에셋파킹(Asset Parking)에 대한 관심이 확실히 늘고 있다”며 “전주 에코시티처럼 계획이 명확하고 도시 완성도가 높은 지역의 토지는 장기 보유 관점에서 안정성과 미래 가치를 동시에 기대할 수 있는 선택지”라고 말했다.