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○주택 시장 일시 회복 후 급락? “V가 아닌 W(더블 딥)형태의 장기 회복 곡선 그릴 것”
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부동산 시장은 셀러가 시장에 매물을 공급하고 바이어가 이를 구매하는 순환 구조로 돌아간다.부동산 시장이 호황을 유지하려면 △바이어가 시장에 꾸준히 유입되고 △이 수요에 맞춘 공급이 이뤄져 △매물의 거래가 활발히 진행되는 것과 동시에 △가격 또한 꾸준히 상승하는 4가지 바퀴가 맞물려 돌아가야 한다.
위에 언급한 4가지 조건을 모두 맞추려면 한가지 기본 전제가 필요한데 그것은 바로 ‘바이어의 구매력’이다. 바이어의 구매력이 없다면 이런 순환 자체가 이뤄지지 않는다. 구매력이란 전적으로 융자가 얼마나 가능 한지에 달려 있다. 전액 현금 구매를 제외하면 다운페이먼트 액수(%)와 무관하게 일정 금액을 금융기관으로부터 빌려야 하기 때문이다.
개인 바이어의 구매력을 가장 쉽게 확인할 수 있는 수치인 모기지은행연합회(MBA)의 모기지 크레딧 가용지수’(Mortgage Credit Availability Index, 이하 MCAI)를 살펴보자.
MBA의 최근 (5월 기준) MCAI는 전월 대비 3.1% 하락한 129.3으로 지난 2014년 6월 이후 최저치를 기록했다. 이 지수는 신청자의 신용점수, 모기지 종류, 다운페이먼트 비율 그리고 주택 담보 대출 비율’(LTV)등을 모두 취합해 산출하는 것으로 그 지수가 낮아질수록 대출이 어려워진다는 것을 의미한다.
MCAI를 세분하면 정부 보증 모기지론을 제외한 일반 은행 모기지를 뜻하는 컨벤셔널 지수가 5.7% 내린 것을 시작으로 정부(FHA., VA 등 포함)가 0.8% 그리고 점보와 컨포밍이 각각 4.4%와 6.9% 하락해 모기지 전 분야의 대출력이 감소했음을 나타내고 있다.
즉 역대 최저치의 모기지 금리에도 불구하고 바이어의 구매력은 오히려 떨어지고 있다는 것이다.
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MBA와 부동산 경제학자들은 올해 남은 기간 MCAI가 지속적으로 하락해 120선 붕괴도 가능할 것으로 예측하고 있다.
직접적인 부동산 지수는 아니지만 MCAI 와 함께 부동산 시장의 향후 경기를 예측할 때 자주 사용되는 세인트 루이스 연방준비은행 (FRB)의 파이낸셜 스트레스 인덱스(Financial stress Index이하 FSI) 역시 부동산 시장의 침체를 예고하고 있다.
투자자와 금융기관들은 투자 위험이 높아질 때 스트레스를 받는다. 이 스트레스의 위험도를 수치로 표현한 것이 바로 FSI다.
이 지수는 0을 기준으로 0보다 커질수록 부정적인 상태가 심화되는 것을 뜻한다.
지난 수년간 마이너스를 유지했던 이 지수는 경제 셧다운이 시작됐던 지난 3월 한때 6%까지 치솟았지만 5월 다시 0%선 이하로 떨어지며 V자경기 회복에 대한 기대감을 높였다. 하지만 코로나 19의 재 확산에 대한 우려가 높아지기 시작한 지난달부터 반등을 시작, 어느새 0% 선 (0.2526%,6월 26일 기준)을 다시 넘어섰다. FRB는 이 지수가 1.21%를 넘길 경우 경기 침체의 위험이 폭증하는 것으로 판단하는데 부동산 경제학자들은 올해 안에 이 수치가 1.25선을 돌파할 것으로 예상하고 있다.
이 분석은 곧 투자자들이 부동산 시장의 경기 침체 위험성을 높게 보고 있다는 의미다.
그렇다면 이와 같은 경기침체 속에서 미 주택 시장은 어떤 방향으로 변화할까?부동산 업계 관계자들은 주택 시장이 ‘V자가 아닌 ‘W’자 형태의 회복을 보일 것으로 점치고 있다. 코로나 19에 따른 경제 셧다운이 본격화된 지난 3월 중순까지만 해도 업계 관계자들은 알파벳 V 형태의 회복을 예상했다. 이는 월가 전문가들이 미 경제의 V자형 회복을 예상한 것과 궤를 같이한 것이다.
업계 관계자들은 역대 최저치인 모기지 금리로 인한 구매력 향상, 재고물량의 빠른 소진(=수요 증가) 등을 이유로 들며 부동산 시장이 급락 후 빠르게 상승하는 V자 형태의 회복을 보일 것으로 예상했다.
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부동산 포털 질로우와 CNBC 등 주류 언론 등은 “가을까지 거래량이 전년동기 대비 45%,~60% 주택 건축허가 및 착공도 절반 수준까지 감소하며 바닥을 치겠지만 이후 경기회복과 수요 증가에 따라 매월 10%대의 상승세로 반전할 것”이라며 “주택 가격 역시 가주를 포함한 일부 지역은 소폭 상승 그리고 기타 지역은 2~5%의 소폭 하락에 그치면서 주택 시장에 큰 영향을 미치지 않을 것이다”고 전망했다.
하지만 얼마 전부터 이런 V 자가 아닌 W자 형태의 회복설이 설득력을 얻고 있다.V자가 아닌 W 곡선이 설득력을 얻는 이유는 다양하다.
V자 회복이 진행되려면 코로나 19의 확산이 여름을 기점으로 진정되고 경제도 빠르게 회복돼야 한다. 그런데 최근 상황은 이런 전제 조건을 전혀 성립되지 않게 하고 있다.
백신은 물론 효과가 입증된 치료제조차 나오지 않다. 경제활동이 재개되자 감염자는 급속히 불어났고 이에 각 지역 정부는 다시 셧다운 카드를 꺼내 들게 됐다.
실업률은 트럼프 행정부의 주장과 달리 매 주 치솟아 미 성인 가운데 약 절반인 47.2%가 실직 상태며 실업수당 청구 건수도 여전히 148건을 기록하고 있다. 이로써 미국의 실업수당 청구 건수는 지난 14주간 주당 수백만 건을 넘기며 연방 노동부가 이를 집계하기 시작한 1967년 이후 최고치를 기록했다. 코로나 사태 이전인 지난 3월초의 실업수당 청구건수가 21~22만건에 불과했음을 고려하면 그 상승폭이 더욱 크게 느껴진다.
모기지 페이먼트 연체 비율은 7.76%로 지난 8년래 최고치며 유예 건수도 매주 신청건수가 감소함에도 불구하고 8.8%에 달하고 있다. 이를 숫자로 환산하면470만에 달하는 주택 소유주가 1조달러 이상의 페이먼트를 유예한 셈이다.
모기지 페이먼트에 어려움을 겪으면서 재산세의 연체 비율도 전년 대비 최소 30% 이상 증가한 것으로 알려진다.모기지 페이먼트 연체 및 유예 건수가 늘어나는 것은 그 무엇보다 심각하다.
연체에 따른 퇴거가 중단되고 유예가 허용된 것은 의무 이행이 일시적으로 미뤄진 것일 뿐 상환이 면제된 것은 아니다.연체 및 유예된 페이먼트가 상환되지 않는다면 모기지 업계의 자금 흐름이 끊기게 되고 이는 곧 업계의 붕괴로 이어진다.
W자 회복을 예상하는 경제학자들은 “현재의 부동산 시장은 롤러 코스터가 급강하를 하기 위해 고점을 찍어야 하는 것과 같이 모기지 금리 폭락으로 인해 몰려든 일부의 잠재적 구매자가 시장이 마치 회복되는 것처럼 보이게 하는 상황”이라며 “오는 9월을 전후로 페이먼트 유예 기간이 끝나게 되면 본격적인 차압 문제가 고개를 들게 된다. 정부의 지원으로 페이먼트 연체와 유예 기간 등이 늘어난다고 해도 결국 끝내야 할 때가 온다. 이 때부터는 지난 서브프라임 이상의 차압 사태가 시작될 수도 있는데 차압이 심해지면 주택 가격 하락이 본격화 되고 결국 부동산 시장의 자산가치가 크게 떨어지게 된다. 이러한 문제는 최소 수년이 지나야 해결될 수 있다. 부동산 경기는 결국 장기간의 하락이 이뤄지고 이후 천천히 상승하는 W 형태의 회복 곡선을 그리게 될 것”이라고 설명했다.
○금융권은 이미 수동적 대출로 돌아서
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금융권은 이미 부동산 시장의 W형 회복세를 예상한 듯 ‘수동적 대출’로 돌아섰다.
장기간의 경기 호황으로 그 신청건수가 꾸준히 증가하던 ‘non-QM(Qualified Mortgage (제출 서류가 간단하고 W-2 양식 등 수입 증명이 부족해도 대출이 가능, 서브프라임과 유사성이 있음)은 이미 신용점수 기준을 700이하에서 700 이상으로 상향 조정하고 은행 스테이트 먼트의 요구 분도 기존 1년에서 2년으로 늘렸다.
정부대출은 물론 한도가 적은 컨포밍론 그리고 고가 주택 구매에 주로 사용되는 점보론 모두 대출기준이 강화됐다.
은행과 모기지 업체 관계자들은 “공식적으로는 대출 관련 규정에 변화가 없다고 답한다”며 “하지만 실제로는 코로나 19 이전에 비해 언더라이팅이 훨씬 까다로워진 것이 사실이다. 언더라이팅에 필요한 시간도 관련 업계(카운티 사무실, 인스펙션, 타이틀, 에스크로 업체) 등이 문을 닫은 관계로 더 길어졌다. 모기지 금리 하락에 따라 재융자가 증가하고 있지만 이 역시 심사 과정은 신규 대출과 다르지 않다. 단 주택에 쌓인 자산을 바탕으로 한 ‘홈에퀴티라인오브크레딧(HELOC)’만큼은 나름 담보가 확실하기 때문에 상대적으로 쉽게 승인이 된다. 소유주 입장에서도 월 페이먼트를 낮추고 자금 유동성도 늘릴 수 있어 큰 도움이 된다”고 말했다.
이어 “대출을 진행하는 과정에서 실업자가 되거나 수입이 줄어드는 사례가 크게 늘고 있어 심사 과정 중 재직 증명과 실수입을 확인하는 빈도수도 같이 증가했다. 실례로 코로나 19 이전 (대출 심사 과정 중) 적게는 1회 많아도 2~3회 검토하던 신청자의 상환능력(소득 변화 현황)을 이제는 대출 과정 중에는 물론 대출 결정 직후까지 총 7~10회에 걸쳐 확인하는 등 신중을 거듭하고 있다”고 덧붙였다.
LA와 오렌지카운티 일대의 한인 부동산 브로커들도 금융기관의 변화를 느끼고 있다.
부동산 브로커들은 “은행이 코로나 19에 따른 불안요소를 최소화 하기 위해 대출에 극히 수동적인 태도를 취하고 있다”며 “모기지 금리가 낮게 유지되고 있지만 재고량이 워낙 부족한 상태에서 은행의 심사까지 강화돼, 대출이 점점 더 어려워지고 있다. 경제활동 재개에 대한 기대감도 코로나 19의 2차 확산이 커지면서 식어 버렸다. 트럼프 행정부의 2차 재정지원이 부동산 시장의 유동성을 늘릴 것이라는 전망도 있지만 이 지원금은 현재 경제상황을 볼 때 실 소비 (음식과, 유틸리티 등)에 우선 투입될 수 밖에 없다. 부동산 시장이 살아나는 것은 경기 회복 중 가장 나중의 단계가 될 것”이라고 말했다.
○부동산 경기 침체 속 바이어와 셀러의 대응은?
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부동산 경기 침체에 대한 우려가 높아지면서 바이어와 셀러 모두 대응 방안에 골머리를 앓고 있다.
현장 브로커들은 셀러는 ‘적극적’으로 바이어들은 ‘수동적’으로 대응하는 것이 현명하다고 충고했다.
리얼티 스퀘어의 남승현 브로커는 “셀러의 입장에서는 지금 집을 파는 것이 좋다고 생각한다. 재고물량이 적고 집값이 오르는 상황이어서 주택의 로케이션만 좋다면 오버비딩을 통해 충분히 리스팅 이상의 가격을 받을 수 있다. 특히 본인의 주택이 페이먼트 납부에 어려움을 겪고 있거나 숏세일 혹은 차압에 몰릴 것을 우려하는 셀러라면 더욱더 빨리 주택을 처분하는 것이 유리하다. 결국 팔거나 뺏길 것이라면 낮은 모기지 금리로 바이어가 몰리고 있는 지금이 적기다. 경기 침체 장기화와 코로나 19가 확산되는 현 시점에서는 기다릴 수록 운신의 폭이 좁아 질 수 밖에 없다”고 설명했다.
바이어의 상황은 셀러와 다르다. 브로커들은 주택 가격이 앞으로 상당기간 동안 보합세를 유지하거나 오히려 최대 20% 이상 떨어질 수 있다고 보고 있다. OC 지역을 전문으로 하는 한 브로커는 “고객들에게 정말 마음에 드는 집이 아니라면 연말까지 잠시 기다릴 것을 권하고 있다”며 “가을부터 주택 가격과 모기지 금리가 지금보다 더 떨어지는 것과 동시에 재고물량도 모기지 유예기간 종료 및 차압 증가에 따라 늘어날 것으로 예상하고 있다. 조금만 더 참고 기다린다면 더 좋은 주택을 더 낮은 가격에 살 기회가 반드시 올 것”이라고 답했다.
○기타 부동산 분야별 전망 →오피스와 쇼핑몰 그리고 숙박업(호텔, 모텔)시장은 먹구름
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CBRE 그룹 등 대형 상업용 부동산 업체 관계자들은 오피스 빌딩과 쇼핑몰, 그리고 숙박업의 경우 최소 2년 6개월 이상의 회복기가 필요하다고 전망했다.
우선 오피스의 경우 코로나 19로 재택근무가 정착되면서 공간에 대한 필요성이 크게 감소했다.
업체별 차이가 분명하게 존재하지만 이전에 비해 적게는 30%, 많게는 70% 가량의 인력이 출근 대신 재택에서 근무하게 되면서 업무 공간 축소가 대세가 되고 있다.
LA 다운타운 일대 오피스 빌딩 관리업체에 따르면 “출근 인력이 절반 이상 줄었고, 직원간 공간도 이전에 비해 최소 절반 이상 넓어졌다. 칸막이 설치는 물론이고 엘리베이터조차 탑승 인원이 제한되면서 조기에 계약을 파기하거나, 계약 기간 만료 후 더 작은 오피스를 찾겠다는 업체가 대부분이다”며 “자금력이 있는 업체는 보다 렌트비가 저렴한 지역으로 이동하거나 아예 자체 사옥을 구입하는 사례가 많고, 유동 자금이 빠듯한 업체는 같은 건물 안에서 오피스를 옮기거나 칸막이를 설치해 서브리스 등을 택하기도 한다. 건물주가 페이먼트 부담이 없는 경우 용도 변경을 통해 건물을 재개발하거나 처분해 손실을 최소화 하고 있지만 반대의 경우 마땅한 해결책이 없다. 오피스 빌딩 차압이 앞으로 크게 증가할 것”이라고 전했다.
쇼핑몰과 숙박업도 오피스와 사정이 크게 다르지 않다.
쇼핑몰의 렌트비 연체율이 60%를 크게 넘기고 숙박업의 객실 점유율이 사실상 0%에 가까워 지면서 이들 업계도 차압 매물 대란이 예고돼 있다.
상업용 부동산 브로커들은 “2022년이 되야 어느 정도 정상화가 가능할 것으로 보고 있다”며 “건물 거래가 사실상 없는 가운데 재융자 승인 건수도 코로나 19 이전 절반 수준에도 못 미치고 있다. SBA의 PPP 수혜를 받은 업체도 지원금을 렌트비게 쓰기 어려운 상황이며 특히 SBA대출로 건물을 매입한 경우 건물주가 앵커테넌트와 다를 바 없어 더욱 위험하다. 자금력을 가진 투자자라면 향후 이런 SBA 대출 건물을 사들여 높은 수익을 올릴 수 있을 것이다”고 말했다.
만약 오피스와 쇼핑몰 그리고 숙박업체가 접근성이 좋은 파킹랏을 가지고 있다면 이야기가 조금 달라질 수 있다.
파킹랏을 대여해 정기적 수익을 올릴 수 있고 매각시에도 건물 가치가 크게 올라가기 때문이다.
→산업용(공장, 웨어하우스)과 아파트(다세대 주택 등 렌트 포함) 는 경쟁 심화, 스트립 몰은 케이스 바이 케이스상업용과 달리 산업용과 다세대 주택은 오히려 투자자의 눈치 경쟁이 더 심해지고 있다.
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산업용 부문은 없어서 못 팔만큼 호황이다. 코로나 19로 인해 오프라인 쇼핑이 사실상 온라인으로 강제 전환되면서 제품을 보관할 수 있는 웨어하우스와 생필품을 생산할 수 있는 공장에 대한 수요는 그 어느 때 보다 높다.
산업용 매매 전문 브로커들은 “매물이 나오기만 하면 거래가 된다. 공실률도 사실상 제로에 가깝게 내려가 있다. 앞으로 3 ~4년간은 공장과 웨어하우스가 가장 안전한 투자처로 각광받게 될 것이다”고 분석했다.
아파트 등 다세대 주택의 경우 대형 투자그룹의 쟁여놓기 식 사재기가 유행이다. 코로나 19에 따른 수익 감소로 아파트의 연체 비율이 늘고 있다지만 차압 등으로 렌트에 대한 수요가 더욱 늘어나는 만큼 일단 매입해 놓기만 하면 빠른 시간 내에 수익을 낼 수 있다는 판단이다.
다세대 주택은 LA 등 유입 인구가 많은 곳일 수록 더욱 매입 경쟁이 치열하며 각 대도시의 외곽 지역은 재택근무 증가와 출퇴근 감소를 겨냥한 건설업체들의 신규개발 계획이 끊이지 않고 있다.
쇼핑몰과 유사한 스트립 몰은 각 매물별로 케이스 바이 케이스로 분류된다.
셧다운의 영향을 사실상 받지 않은 그로서리 스토어와 투고 위주(커피숍, 샌드위치 등등)의 요식업체가 그리고 은행 등이 앵커 테넌트인 스트립 몰은 코로나 19이전에 비해 오히려 가격이 올라 웃돈을 준 거래가 성행하고 있다. 스트립 몰은 또 사거리에 위치해 노출효과가 높으면 벽면 광고 나 통신사의 안테나(전파와 와이파이 등)설치를 통해 추가 수입을 올릴 수도 있다.
차량 통행과 유동 인구가 많은 한 스트립 몰 소유주에 따르면 안테나 설치비로 매월 5000달러 이상, 광고료로 약 2만달러 이상을 벌어들이고 있다.
이 소유주는 “코로나 19의 영향을 받지 않은 것이 아니지만 기존 앵커테넌트가 튼튼했고 부수입도 계속 들어와 상황이 어렵지 않다”며 “입주 업체 모두 오래 전에 장기 계약을 해 캡 레이트가 낮지만 수익은 안정적이다. 앞으로 단독 테넌트가 사용하는 스트립 몰 건물을 추가로 구입해 장기 계약을 할 계획이다”고 웃음지었다.
반면 이 스트립 몰과 달리 노출 효과가 적은 곳에 위치했거나 앵커 테넌트가 다이닝 식당과 리테일 업체 등 코로나 19의 직격탄을 맞은 곳으로 채워진 경우 지난 수개월간 적자를 면치 못하고 있다.
지난달 말 건물을 매물로 내놨다는 한 소유주는 “앞으로 1~2년간은 상황이 나아질 것으로 보지 않아 매물을 내놨다”며 “다행히 대출금이 크지 않았고 용도 변경을 추진하는 투자자와 거래를 진행하고 있어 빠르게 처분할 수 있을 것으로 기대하고 있다. 당분간은 안전한 CD 계좌 등에 돈을 넣고 다음 기회를 기다릴 생각이다”고 한숨지었다. 최한승 기자
