최근 두 달간 서울 거래량 상위 아파트 단지를 분석한 결과 86%가 외곽 자치구에 집중된 것으로 나타났다. 고강도 대출규제와 부동산 세제 강화에 대한 우려로 강남권·한강벨트는 거래가 꺾인 반면 중저가 단지 위주로 내집 마련 수요가 쏠린 결과다.

20일 부동산 빅데이터 플랫폼 아실과 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 2월 1일~4월 16일 매매된 서울 아파트 상위 50곳 중 43곳(86%)이 노도강(노원·도봉·은평구), 금관구(금천·관악·구로구), 강서구, 중랑구 등 외곽 자치구에 위치했다.

이재명 대통령이 지난 1월 23일 다주택자 양도소득세 중과 유예 종료를 예고한 뒤, 서울 고가 지역에서는 매물출회가 본격화됐다.

거래량 상위 단지를 보면 노원구에 있는 아파트가 26곳으로 절반 이상을 차지했다. 그 외 단지는 성북·송파·양천·중구 소재였다.

직전 같은기간(지난해 11월 18일~올해 1월 31일) 거래량 상위 50곳 중 외곽 비중이 62%(31곳)였던 것과 비교하면, 중저가 아파트 중심의 시장 재편이 한층 뚜렷해진 모습이다.

단지별 거래량을 보면 강북구 ‘SK북한산시티’가 84건으로 1위였다. 이어 ▷노원구 해링턴플레이스노원센트럴(62건) ▷성북구 한신, 한진아파트(60건) ▷중구 롯데캐슬베네치아(51건) ▷노원구 중계무지개아파트(50건) 등의 순으로 나타났다.

중저가 단지 위주로 시장이 재편된 건 10·15 부동산 대책에 따른 영향이 크다. 정부는 15억원 초과 25억원 이하 아파트는 대출 한도를 4억원, 25억원 초과 아파트는 2억원으로 묶는 차등규제를 적용했다. 이에 상대적으로 6억원까지 대출을 받을 수 있는 15억원 이하 단지로 수요가 몰린 것이다. 여기에 토지거래허가구역으로 집주인에 실거주 의무가 부여되면서 전세 공급이 줄었고, 매수로 눈길을 돌린 사람들이 늘었다.

외곽 지역이 거래를 주도하면서 가격 흐름도 엇갈리고 있다. 서울시가 한국부동산원의 통계를 분석한 결과 2월 중 서울 아파트 매매 실거래가격지수는 198.4를 기록해 전월(194.7)보다 1.90% 올랐는데, 동북권과 동남권이 각각 전월 대비 2.35% 올라 서울 전체 지수 상승을 견인했다.

규모별로는 전 평형대가 상승한 가운데 소형 아파트의 오름세가 가장 가팔랐다. 전용면적 40㎡ 초과 60㎡ 이하 소형 아파트는 전월 대비 2.95% 상승해 가장 높은 상승률을 기록했다. 이어 초소형(2.31%), 중소형(1.22%), 중대형(1.13%), 대형(0.51%) 순으로 올랐다.

시장 선행지표로 볼 수 있는 3월 거래 흐름도 외곽지역과 중저가 주택 중심으로 재편되는 양상이다. 3월 서울 아파트 거래 중 15억원 이하 비중은 85.3%로 전월(81.5%)보다 3.8%포인트 상승했다. 실수요 중심의 중저가 아파트가 밀집한 노원·구로·강서·성북·은평 등에서는 15억원 이하 거래 비중이 99% 이상을 차지한 것으로 분석했다.

남혁우 우리은행 부동산연구원은 “중저가 지역은 출회되는 매물 대비 거래 흐름이 양호하고, 전월세 매물이 부족한 지역을 중심으로 임차인의 매수 움직임도 꾸준하다”며 “강북권을 중심으로 ‘키 맞추기’ 장세가 진행 중”이라고 분석했다. 신혜원·윤성현 기자