경기도 화성시 동탄구의 신도시 전경. [헤럴드 DB]

정확히 6월 말 7월 초에 동탄이 규제로 묶일 걸 예상했어요. 매수 대기자들은 저번 주까지 모두 가계약금을 넣어뒀고, 오늘 추가 규제지역 추가 지정이 발표되자마자 계약서를 썼죠. 이곳 ‘셔세권(반도체 업무지구 셔틀버스가 다니는 지역)’ 매수자 10명 중 8명이 1990~ 1995년생 고연봉 실수요자라 규제와 관계없이 집을 살 겁니다. (6월 30일, 경기도 화성시 동탄구 목동 인근 공인중개사)

정부가 지난달 30일 경기도 화성시 동탄구와 용인시 기흥구, 구리시를 조정대상지역·투기과열지구·토지거래허가구역으로 지정하는 ‘삼중규제’를 기습 발표한 직후 동탄 공인중개사들은 “이미 예상했던 일”이라고 입을 모았다. 올해 상반기가 끝나기 전 동탄이 규제지역으로 추가 지정될 걸 예상한 시장은 이미 선제적으로 움직였다.

특히 아직 국민평형(84㎡·이하 전용면적) 가격이 10억원대 전후로 형성돼 삼성전자·SK하이닉스 재직 신혼부부들이 많이 찾는 ‘셔세권’ 목동은 규제 발표 날에도 침착한 모습이었다.

인근 T 공인중개사는 “지난 주말에도 한 매수자에게 ‘다음 주에 규제지역이 될 수 있으니 계약금 10%를 미리 준비해 두라’고 안내했다”며 “그 매수자는 오늘 발표되자마자 전자계약을 통해 매수를 마무리 지었다”고 전했다.

▶가격 오를대로 올라 실수요자만 피해…현장선 “토허제 효과 글쎄”=경기도 화성시 동탄구, 용인시 기흥구, 구리시는 1일부터 규제지역(투기과열지구·조정대상지역)으로 지정돼 효력이 발생한다. 5일부터는 토지거래허가구역으로도 지정돼 실거주 의무도 부여된다.

이들 지역은 지난해 서울 전역과 경기도 12곳을 규제지역 및 토지거래허가구역으로 지정한 10·15 대책 당시 규제 대상서 제외되면서 집값이 올랐다. 특히 반도체 산단 근처인 동탄은 삼성전자·SK하이닉스 등 반도체 업계의 호황이 전망되면서 가격이 ‘불기둥’처럼 상승했다.

힐스테이트동탄 84㎡의 경우 지난해 10월부터 연초까지 7억~8억원대 가격을 유지하다가, 인근 삼성반도체 화성캠퍼스로 출퇴근하는 실수요자들의 꾸준한 매수로 5월 9억대로 몸값을 높였다. 그러다가 지난달엔 10억6000만원(16층)에 거래되며 신고가를 갈아치웠다.

동탄서 ‘최상급지’로 언급되는 동탄역 인근 여울동·청계동은 최근 상승세가 더 가팔랐다. 청계동의 대장 동탄역시범우남퍼스트빌 84㎡는 지난해 10·15 대책이 발표되기 전 실거래가가 11억원대였다. 하지만 규제 발표 직후 거래가 몰리며 12억원~13억원대까지 올랐고, 연초 삼성전자·SK하이닉스의 성과급 그리고 ‘사내대출’ 등 반도체 업계 현금복지가 가시화되며 18억6000만원(16층) 신고가를 경신했다. 현재 호가는 20억원에 달한다.

시장에선 결과적으로 뒤늦은 규제지역 및 토지거래허가구역 지정이 가격 급등만 야기했다는 불만의 목소리도 나왔다. 동탄역 인근의 O 공인중개사무소 대표는 “이곳 여울동·청계동 아파트는 규제를 전제로한 고액 호가에 대해 추격매수가 이뤄지며 이미 가격 체급이 높아졌다”며 “전세가 대비해 매매가가 너무 상승했기 때문에, 토지거래허가구역으로 지정된다 한들 효과가 있을지 의문”이라고 전했다.

▶“동탄 수요는 오산으로, 구리는 남양주로 확대 가능”=문제는 규제 효과다. 집값이 오른 뒤 이를 쫓는 주택 시장 규제가 반복되면, 내 집마련 문턱이 높아진 실수요자는 기회가 왔을 때 사야 한다는 ‘패닉바잉’에 나설 수 있다. 또 인근 비규제 지역으로 수요가 몰려 풍선효과도 반복될 수 있다.

권대중 한성대 부동산학과 석좌교수는 “조정대상지역이나 투기과열지구는 일정한 정량 요건을 충족해야 지정할 수 있는데 동탄은 그간 화성시 전체 통계 안에 묶여 있었다는 점을 고려하면 ‘뒷북 규제’가 어쩔 수 없었을 것”이라면서도 “다만 이처럼 규제지역을 넓히는 방식만 사용하면 동탄·기흥에 대한 수요는 오산으로, 구리 수요는 남양주로 옮겨가는 등 생활권이 가깝고 규제가 없는 지역이 또 가격이 오를 수 있다”고 분석했다.

한편 국토교통부는 전일 규제지역 지정 발표 후 백브리핑에서 대출 규제 강화 뜻도 내비쳤다. 규제지역 효력 발생과 동시에 동탄 등에선 주택담보비율(LTV) 40%가 적용되는데, 국토부 관계자는 “대출이 집값의 30~40% 수준인 것도 과도한 것인지 판단 중”이라고 밝혔다. LTV 를 더 엄격하게 적용할 수 있다는 뜻으로 풀이된다.

박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원은 “개인의 입장에서 보면 추가적인 대출규제가 불합리적으로 여겨질 수 있다”며 “(반도체 업계처럼 고액의) 성과급을 받지 못하는 이는 자기 현금흐름은 그대로인데 집값은 집값대로 오르고 대출한도가 더 줄어들 것이기 때문”이라고 말했다.

동탄=홍승희·윤성현 기자