더피크 도산 투시도. [RDBK 제공]

[헤럴드경제=윤성현 기자] 서울 강남구 신사동 도산대로 일대에서 추진되던 초고가 주거단지 ‘더피크 도산’ 사업 부지가 공매시장에 나왔다. 청담동 ‘디아드 청담’, 잠원동 ‘아스턴55’ 등 강남권 최고급 주택 개발 사업이 잇따라 공매행이 결정되면서, 시장에 우려의 목소리가 커지고 있다.

24일 한국자산관리공사(캠코) 전자자산처분시스템 온비드에 따르면 오는 30일 서울 강남구 신사동 633-3번지 일대 토지에 대한 1회차 공매 절차가 진행된다. 해당 부지는 부동산 개발업체 알비디케이(RBDK)가 추진해 온 ‘더피크 도산’ 사업지로 최저입찰가는 3245억5100만원으로 책정됐다.

애초 더피크 도산은 도산대로 인근에 지하 5층~지상 20층, 총 26가구 규모의 주거단지로 계획됐다. 분양가는 주택형별로 150억~500억원 수준으로 알려졌다.

그러나 고금리와 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 경색이 장기화하면서 사업 추진은 곳곳에서 난관을 맞이했다. RBDK는 2022년 6월 말 더피크 도산 사업을 위해 대주단과 총 2000억원 한도의 브리지론 대출약정을 맺었다. 이후 본 PF 전환이 지연되면서 만기 연장을 거듭한 것으로 전해졌다.

분양 성과도 기대만큼 속도를 내지 못한 것으로 알려졌다. 더피크 도산은 지난해 상반기부터 분양에 들어간 뒤 세대 수 기준 계약률이 50%를 넘긴 수준으로 전해졌다. 하지만 분양가가 수백억원대에 이르는 만큼 실제 계약금 납입 규모와 본 PF 전환 가능성을 두고 금융권과 시공사 측의 눈높이가 높아진 상황이다.

재무 상황도 사업 불확실성을 키운 배경으로 꼽힌다. RBDK는 외부 감사인으로부터 2년 연속 감사의견 거절을 통보받았다. 지난해에는 영업손실과 당기순손실을 기록했고, 부채가 자산을 1000억원 이상 웃도는 완전자본잠식 상태에 빠진 것으로 파악된다.

공매는 올해 7월 중순까지 총 7회차로 예정돼 있다. 최종 회차 최저입찰가는 1760억원으로, 감정평가액 2496억5460만원의 약 70% 수준까지 내려간다. 마지막 회차까지 새 인수자가 나타나지 않으면 이후 수의계약 방식으로 매각 절차가 이어질 가능성도 있다.

강남권 초고가 개발사업이 공매시장에 나온 것은 더피크 도산만이 아니다. 앞서 서울 강남구 청담동 1번지에 들어선 하이엔드 멤버십 시설 ‘디아드 청담’도 PF 경색과 공사비 부담 등을 견디지 못하고 공매 절차를 밟았다. 해당 자산은 지난 19일 5차례 유찰 끝에 6회차 공매에서 1121억원에 낙찰됐다. 최초 감정가 1319억원의 약 85% 수준이다.

같은 날 서울 서초구 잠원동 55 일대 ‘아스턴55’ 사업 부지도 새 주인을 찾았다. 온비드에 따르면 아스턴55 사업 부지 4722㎡와 건물 459㎡는 지난 18일 진행된 7회차 공매에서 2782억2220만원에 낙찰됐다. 최초 1회차 공매가 4908억원과 비교하면 낙찰가율은 약 56% 수준이다. 이곳 역시 주택형별로 분양가 200억~400억원대, 펜트하우스는 600억~800억원대까지 거론됐던 초고가 주거단지 사업장이다.

부동산업계에서는 최근 강남권 하이엔드 사업장의 공매를 두고 초고가 주택 시장의 분위기가 달라졌다는 분석이 나온다. 과거에는 핵심 입지와 희소성만으로 높은 사업성이 인정됐지만, 최근에는 실제 계약률과 본 PF 전환 가능성, 공사비 부담, 금융비용까지 함께 따지는 분위기가 강해졌다는 것이다.

박합수 건국대 부동산대학원 겸임교수는 “고급주거 개발사업이 호황을 보이던 시기에 토지를 지나치게 높은 가격에 매입한 것이 근본적인 부담으로 작용했다”며 “2022년 이후 부동산 PF 시장이 경색된 데다 코로나19 이후 건설자재 공급망 차질로 공사비까지 급등해 사업을 계속 끌고 가기 어려운 상황”이라고 설명했다.

이어 “이제 고급주거 상품이 시장에 여러 차례 공급되면서 수요자들의 눈높이도 과거보다 높아졌다”며 “앞으로는 입지만으로 승부하기보다 상품성을 갖춘 사업장만 살아남는 옥석 가리기가 본격화될 것”이라고 예상했다.